Bilanzierung von Immobilien
Auch: Immobilienbilanzierung
Die Bilanzierung von Immobilien regelt, wie Grundstücke und Gebäude in der Handelsbilanz eines Unternehmens anzusetzen und zu bewerten sind. Entscheidend ist, ob die Immobilie dem Anlagevermögen (dauerhafte Nutzung) oder dem Umlaufvermögen (Weiterveräußerung) zuzuordnen ist.
Ausführliche Erklärung
Nach § 247 Abs. 2 HGB gehören zum Anlagevermögen die Gegenstände, die dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen. Die Abgrenzung erfolgt nach der Zweckbestimmung aus Sicht des bilanzierenden Unternehmens, nicht nach der objektiven Beschaffenheit des Grundstücks: Dasselbe Grundstück kann bei einem produzierenden Unternehmen (Betriebsgrundstück) Anlagevermögen sein, bei einem Bauträger oder Grundstückshändler dagegen Umlaufvermögen, weil es zum Verkauf bestimmt ist.
Beim Zugang sind Immobilien nach § 253 Abs. 1 HGB höchstens mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 255 HGB) anzusetzen. Innerhalb des Anlagevermögens ist weiter zwischen Grund und Boden und Gebäude zu unterscheiden: Grund und Boden gilt als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut und unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung; lediglich bei einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung ist eine außerplanmäßige Abschreibung möglich. Gebäude dagegen nutzen sich ab und werden über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben (AfA). Im Umlaufvermögen erfolgt keine planmäßige Abschreibung; hier gilt das strenge Niederstwertprinzip, wonach bei gesunkenem Marktwert außerplanmäßig auf den niedrigeren Wert abzuschreiben ist.
Für Immobilienunternehmen und institutionelle Investoren hat die bilanzielle Einordnung erhebliche Auswirkungen auf Kennzahlen wie Eigenkapitalquote, Bilanzsumme und Ergebnisausweis, weshalb sie regelmäßig Gegenstand von Bilanzierungsgutachten und Jahresabschlussprüfungen ist. Neben dem HGB können bei kapitalmarktorientierten Unternehmen zusätzlich internationale Rechnungslegungsstandards (z. B. IAS 40 für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) zur Anwendung kommen, die abweichende Bewertungsmethoden (u. a. den Zeitwert) zulassen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger erwirbt ein Grundstück zur Bebauung und zum anschließenden Verkauf der Wohnungen. Da das Grundstück zur Weiterveräußerung bestimmt ist, wird es als Umlaufvermögen bilanziert und mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt – nicht planmäßig abgeschrieben, aber bei Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert korrigiert. Ein Wohnungsunternehmen, das dieselbe Art Grundstück dauerhaft zur Vermietung hält, würde es dagegen dem Anlagevermögen zuordnen.
Rechtsgrundlage
- § 247 Abs. 2 HGB – Abgrenzung des Anlagevermögens nach der Zweckbestimmung.
- § 253 HGB – Bewertungsgrundsätze, Niederstwertprinzip.
- § 255 HGB – Definition der Anschaffungs- und Herstellungskosten.