Boardinghouse
Auch: Boarding House · Serviced Apartment
Ein Boardinghouse ist eine Anlage möblierter Apartments, die für den mittel- bis längerfristigen Aufenthalt (typischerweise Tage bis mehrere Monate) konzipiert ist und hotelähnliche Serviceleistungen wie Reinigung, Rezeption oder Wäscheservice bietet, ohne eine klassische Hotelinfrastruktur mit Restaurant und durchgehendem Housekeeping vorzuhalten.
Ausführliche Erklärung
Boardinghouses positionieren sich zwischen klassischem Hotel und normaler Mietwohnung und sind für Makler in zweierlei Hinsicht relevant – als Nutzungsform für den Endkunden und als eigener Assettyp für Investoren:
- Zielgruppe: Geschäftsreisende auf Projekteinsatz, Berufspendler, Interimsmanager, Umzügler in der Übergangsphase – Aufenthaltsdauer meist zwischen einer Woche und sechs Monaten.
- Rechtliche Einordnung des Nutzungsverhältnisses: Bei kurzer Verweildauer und hotelähnlichem Servicecharakter kann statt eines Mietvertrags ein Beherbergungsvertrag vorliegen, was den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts (§§ 549 ff. BGB) ausschließt. Die Abgrenzung ist im Einzelfall nach der Gesamtdauer und dem Servicegrad zu treffen und hat erhebliche praktische Bedeutung für Kündigungsfristen und Mieterschutz.
- Betreiberkonzept: Häufig wird die Immobilie von einem spezialisierten Betreiber gepachtet oder im Managementvertrag geführt; Investoren kaufen die Immobilie und schließen einen langfristigen Betreibervertrag, ähnlich wie bei Hotelimmobilien.
- Baurechtliche Nutzungsart: Je nach Ausgestaltung wird ein Boardinghouse baurechtlich als Beherbergungsbetrieb oder als Wohnnutzung eingeordnet, was Auswirkungen auf Stellplatzpflicht, Brandschutzanforderungen und die zulässige Gebietskategorie nach BauNVO hat.
- Ausstattung: Vollmöblierte Einheiten mit Kochnische, oft Concierge-Service, Gemeinschaftsräumen und flexiblen Vertragslaufzeiten – ein zentrales Verkaufs- bzw. Vermietungsargument gegenüber klassischen Wohnungen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmen bringt einen Mitarbeiter für ein sechsmonatiges Projekt in einem Boardinghouse unter: Das möblierte Apartment mit wöchentlicher Reinigung und Rezeptionsservice wird über einen Beherbergungsvertrag mit kurzer Kündigungsfrist gebucht, statt einen klassischen befristeten Mietvertrag abzuschließen.
Rechtsgrundlage
- BGB Mietrecht (§§ 535 ff., 549 ff. BGB) – greift, sofern das Nutzungsverhältnis als Wohnraummiete zu qualifizieren ist.
- Beherbergungsstättenverordnungen der Länder – relevant, wenn das Boardinghouse als Beherbergungsbetrieb eingestuft wird.
- ImmoWertV – Bewertungsgrundlage bei Verkauf als Betreiberimmobilie.