Break-Option
Auch: Sonderkündigungsrecht · vorzeitiges Kündigungsrecht
Eine Break-Option ist eine vertragliche Klausel in einem meist langfristigen Gewerberaummietvertrag, die es einer Partei – üblicherweise dem Mieter – erlaubt, das Mietverhältnis zu einem im Voraus festgelegten Zeitpunkt vorzeitig zu beenden, ohne die reguläre Vertragslaufzeit abwarten zu müssen.
Ausführliche Erklärung
Gewerberaummietverträge werden häufig über sehr lange Zeiträume geschlossen, um dem Vermieter Planungssicherheit und dem Mieter stabile Konditionen zu bieten. Da das Wohnraummietrecht mit seinem Kündigungsschutz auf die Gewerberaummiete nicht entsprechend anwendbar ist, sind die Parteien hier weitgehend frei, die Kündigungsmodalitäten individuell zu gestalten. Die Break-Option ist ein verbreitetes Instrument, um dennoch ein Mindestmaß an Flexibilität in eine sonst starre Langfristbindung einzubauen: Zu einem oder mehreren vertraglich festgelegten Zeitpunkten (zum Beispiel nach fünf von zehn Jahren Laufzeit) erhält eine Partei das Recht, den Vertrag unter Einhaltung einer vereinbarten Frist außerordentlich zu beenden.
In der Vertragspraxis wird die Break-Option häufig an Bedingungen geknüpft, etwa eine bestimmte Vorlauffrist für die Ausübungserklärung, eine Ausübungsgebühr oder die Rückzahlung gewährter Incentives (zum Beispiel mietfreier Zeiten oder Ausbaukostenzuschüsse) im Fall der vorzeitigen Beendigung. Da es sich um eine rein vertragliche, nicht gesetzlich geregelte Gestaltung handelt, kommt es entscheidend auf die präzise Formulierung an: Fristen, Formerfordernisse und etwaige Rückzahlungspflichten sollten eindeutig geregelt sein, um spätere Streitigkeiten über die wirksame Ausübung der Option zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmen mietet Bürofläche für zehn Jahre. Im Mietvertrag ist eine Break-Option nach dem fünften Jahr vereinbart: Das Unternehmen kann den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten vor dem Stichtag kündigen, muss dann aber anteilig gewährte mietfreie Monate an den Vermieter zurückzahlen.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Rechtsgrundlage – die Break-Option beruht auf der allgemeinen Vertragsfreiheit der Parteien bei der Ausgestaltung von Gewerberaummietverträgen.