Buchwert
Auch: Bilanzwert · Restbuchwert
Der Buchwert ist der Wert einer Immobilie, wie er in der Bilanz oder Steuererklärung geführt wird. Er entspricht in der Regel den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der bis dato vorgenommenen Abschreibungen (AfA).
Ausführliche Erklärung
Der Buchwert ist ein bilanzieller Begriff und hat mit dem tatsächlichen Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie oft wenig zu tun. Er beschreibt, mit welchem Betrag eine Immobilie in der Handels- oder Steuerbilanz eines Eigentümers – etwa einer Kapitalgesellschaft, eines vermietenden Investors oder eines Gewerbetreibenden mit Betriebsvermögen – geführt wird.
Für Makler ist der Buchwert vor allem in folgenden Situationen relevant:
- Unternehmenstransaktionen (Share Deals): Wird eine Immobilien-GmbH verkauft, orientiert sich der Kaufpreis oft am Verkehrswert, während der Buchwert für die steuerliche Betrachtung (stille Reserven) entscheidend ist.
- Nachlass- und Erbschaftsfragen: Erben oder Miterben fragen mitunter nach dem Buchwert, verwechseln ihn aber häufig mit dem Verkehrswert – hier ist Aufklärungsarbeit durch den Makler gefragt.
- Steuerliche Beratung: Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie im Betriebsvermögen wird der Veräußerungsgewinn als Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert (nicht Anschaffungspreis) ermittelt.
Der Buchwert sinkt in der Regel jährlich durch die lineare oder degressive Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG, bei Gebäuden im Privatvermögen meist mit 2 % oder 2,5 % pro Jahr. Bei Grundstücken selbst erfolgt keine Abschreibung, da diese nicht abnutzbar sind – der Buchwert des Grund und Bodens bleibt somit konstant.
Wichtig: Ein niedriger Buchwert bedeutet nicht automatisch einen niedrigen Verkehrswert – im Gegenteil, bei lange gehaltenen Immobilien klafft die Differenz zwischen Buchwert und Marktwert (stille Reserven) oft erheblich auseinander, was bei Verkäufen steuerlich relevante Veräußerungsgewinne auslöst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmen kauft 2006 ein Bürogebäude für 1.000.000 Euro (davon 200.000 Euro Grundstücksanteil, nicht abschreibungsfähig). Bei linearer AfA von 2 % jährlich auf die Gebäudekosten von 800.000 Euro sind nach 18 Jahren rund 288.000 Euro abgeschrieben. Der Buchwert beträgt somit noch 200.000 Euro (Grundstück) + 512.000 Euro (Restwert Gebäude) = 712.000 Euro – obwohl der aktuelle Verkehrswert bei 1,8 Millionen Euro liegen kann.