Bürgschaftsmodell
Auch: Bürgschaftslösung
Beim Bürgschaftsmodell wird eine geforderte Sicherheit nicht durch Bareinzahlung, sondern durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers gestellt. Der Bürge verpflichtet sich, im Sicherungsfall anstelle des eigentlichen Schuldners zu leisten; die Immobilienwirtschaft nutzt dieses Modell unter anderem bei Bauträgerverträgen, Mietkautionen und Grundstücksvergaben.
Ausführliche Erklärung
Das Bürgschaftsmodell ersetzt eine Barsicherheit durch das Zahlungsversprechen eines Dritten (meist Bank oder Kreditversicherung) und schont dadurch die Liquidität desjenigen, der die Sicherheit stellen muss. In der Immobilienpraxis kommt es in mehreren Konstellationen vor:
- Bauträgervertrag – Fertigstellungsbürgschaft: Bei Abschlagszahlungen im Bauträgervertrag muss der Unternehmer dem Erwerber eine Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung des Werks leisten. Er kann diese entweder durch Einbehalt von der ersten Abschlagszahlung oder durch Stellung einer Fertigstellungsbürgschaft bzw. -garantie erbringen. Für Erwerber bedeutet das Bürgschaftsmodell in diesem Fall zusätzliche Absicherung ohne Liquiditätsabfluss beim Bauträger.
- Mietverhältnis – Mietbürgschaft statt Barkaution: Statt der üblichen Barkaution kann eine Bank- oder Elternbürgschaft als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis gestellt werden. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, eine Bürgschaft anstelle der Barkaution zu akzeptieren; ohne seine Zustimmung besteht kein Anspruch des Mieters darauf.
- Grundstücksvergabe/Konzeptvergabe: Kommunen sichern bei Grundstücksvergaben nach Konzeptqualität (siehe Konzeptvergabe) die Einhaltung vertraglich zugesicherter Bindungen (z. B. Bauverpflichtung, Nutzungsbindung) häufig über eine Vertragserfüllungsbürgschaft ab, um im Fall der Nichterfüllung eine Entschädigung durchsetzen zu können, ohne auf ein langwieriges Klageverfahren angewiesen zu sein.
Wirtschaftlich betrachtet ist eine Bürgschaft für den Sicherungsgeber meist günstiger als eine Barhinterlegung, da lediglich eine laufende Avalprovision (üblicherweise ein niedriger Prozentsatz der Bürgschaftssumme pro Jahr) anfällt, statt Kapital zu binden. Für den Sicherungsnehmer ist die Bonität des Bürgen entscheidend – bei Bankbürgschaften besteht regelmäßig ein hohes Sicherheitsniveau.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger fordert von Käufern einer Eigentumswohnung Abschlagszahlungen nach Baufortschritt. Statt einen Teil der ersten Zahlung einzubehalten, legt er den Erwerbern eine Fertigstellungsbürgschaft seiner Hausbank vor, die im Fall der Insolvenz oder mangelhaften Fertigstellung greift. Die Käufer erhalten dadurch dieselbe Absicherung, ohne dass der Bauträger Liquidität aus der ersten Rate zurückhalten muss.
Rechtsgrundlage
- § 650m Abs. 2 und 3 BGB – Regelt die Sicherheit für Abschlagszahlungen beim Verbraucherbau- und Bauträgervertrag, unter anderem in Form einer Fertigstellungsbürgschaft.
- § 551 BGB – Begrenzt die Mietkaution auf drei Monatsmieten (Kaltmiete); eine Bürgschaft ist eine der praktisch anerkannten Sicherheitsformen, sofern der Vermieter zustimmt.