Closing
Auch: Vollzug · Transaktionsvollzug
Als Closing bezeichnet man den Zeitpunkt, an dem eine Immobilientransaktion tatsächlich vollzogen wird: Der Kaufpreis fließt, Besitz, Nutzen und Lasten gehen auf den Käufer über, und alle im Kaufvertrag vereinbarten Vollzugsvoraussetzungen sind erfüllt. Es folgt in der Regel auf das "Signing", die notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff stammt aus dem M&A- und internationalen Transaktionsgeschäft, wird aber zunehmend auch bei größeren gewerblichen Immobilientransaktionen (Share Deals, Portfolioverkäufe, Projektentwicklungen) verwendet. Für Makler im gewerblichen Segment ist die klare Trennung von Signing und Closing wichtig:
- Signing: Notarielle Beurkundung bzw. Unterzeichnung des Kaufvertrags – der Vertrag ist rechtlich bindend, aber noch nicht vollzogen.
- Closing Conditions: Zwischen Signing und Closing müssen vertraglich definierte Bedingungen erfüllt werden, z. B. kartellrechtliche Freigaben, Zustimmung von Gremien, Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto, Vorlage von Löschungsbewilligungen bestehender Grundschulden, oder – bei Share Deals – Übertragung der Geschäftsanteile der objekthaltenden Gesellschaft.
- Closing selbst: An diesem Stichtag ("Closing Date") werden die Vollzugshandlungen tatsächlich vorgenommen: Kaufpreiszahlung, Übergabe der Immobilie bzw. der Anteile, Umschreibung im Grundbuch bzw. Handelsregister, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
- Bei Asset Deals (direkter Grundstückskauf) fallen Signing und Closing bei kleineren Transaktionen oft zeitlich eng zusammen oder werden vereinfachend gleichgesetzt mit "Beurkundung" und "Kaufpreisfälligkeit/Übergabe". Bei größeren gewerblichen Deals und insbesondere bei Share Deals liegen zwischen Signing und Closing häufig mehrere Wochen bis Monate.
- Praxisrelevanz für Makler: Wer im gewerblichen Investmentgeschäft tätig ist, muss den Unterschied kennen, um Kunden realistisch über den Zeitplan bis zur tatsächlichen Übergabe und Provisionsfälligkeit zu informieren – die Provision wird in der Regel bereits mit dem wirksamen Vertragsschluss (Signing) verdient, unabhängig vom späteren Closing.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Bürogebäude im Rahmen eines Share Deals. Am 1. März wird der Kaufvertrag notariell beurkundet (Signing). Da noch die Zustimmung der finanzierenden Bank und der Nachweis der Kaufpreiszahlung ausstehen, erfolgt der eigentliche Vollzug – Übergang der Anteile, Zahlung, Schlüsselübergabe – erst am 1. Mai (Closing).
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Closing ist ein aus der Transaktionspraxis stammender Begriff; die zugrunde liegenden Vollzugsvoraussetzungen werden individualvertraglich im Kaufvertrag geregelt (allgemeines Vertragsrecht, §§ 145 ff., 433 ff. BGB).