Dämmpflicht

Nach § 47 GEG müssen Eigentümer von Wohn- und bestimmten Nichtwohngebäuden begehbare, aber nicht ausgebaute oberste Geschossdecken beheizter Räume so dämmen, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 W/(m²K) nicht überschritten wird, sofern die Decke die Mindestanforderungen der DIN 4108-2 nicht bereits erfüllt. Alternativ genügt es, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

Wichtige Eckpunkte für die Praxis:

• Ausnahme für selbstnutzende Eigentümer: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von der Pflicht befreit – die Nachrüstpflicht greift hier erst bei einem Eigentümerwechsel, dann typischerweise mit einer Übergangsfrist.
• Erfüllungsformen: Die Anforderung kann durch Dämmung der Geschossdecke selbst oder durch eine gleichwertige Dachdämmung erfüllt werden.
• Materialanforderungen: Bei Einblasdämmung im Gefach oder bei Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen gelten abweichende, etwas großzügigere Anforderungen an die Wärmeleitfähigkeit.

Für Makler ist die Dämmpflicht relevant, weil ein Verstoß beim Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer übergehen kann und die Nichterfüllung sowohl ein Bußgeldrisiko als auch ein Argument in Preisverhandlungen darstellt. Ein Blick auf den Zustand der obersten Geschossdecke gehört daher zur Objektprüfung bei Bestandsimmobilien mit ungenutztem Dachboden.

Eine Käuferin erwirbt ein Einfamilienhaus mit unbewohntem, aber begehbarem Dachboden. Die dort liegende oberste Geschossdecke ist ungedämmt und erfüllt nicht die Mindestanforderungen der DIN 4108-2. Da die frühere Eigentümerausnahme mit dem Eigentümerwechsel entfällt, muss die Käuferin die Decke innerhalb der gesetzlichen Frist nachträglich dämmen lassen.