Diskretionsklausel
Auch: Vertraulichkeitsvereinbarung · Verschwiegenheitsklausel
Die Diskretionsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, mit der sich die beteiligten Parteien – meist Makler und Kaufinteressent oder Makler und Verkäufer – verpflichten, Informationen über ein Objekt, den Verkaufspreis oder die Identität der Beteiligten vertraulich zu behandeln. Sie kommt insbesondere bei diskreten Verkäufen und Off-Market-Objekten zum Einsatz.
Ausführliche Erklärung
Diskretionsklauseln spielen in mehreren typischen Konstellationen der Maklerpraxis eine wichtige Rolle:
- Off-Market-Vermarktung: Bei Objekten, deren Eigentümer eine öffentliche Vermarktung vermeiden möchten (z. B. Prominente, Unternehmer bei Betriebsimmobilien, Familien in emotional sensiblen Verkaufssituationen wie Scheidung oder Erbschaft), verpflichtet die Diskretionsklausel den Makler und alle eingebundenen Interessenten zur Verschwiegenheit über Objekt, Preis und Verkaufsabsicht.
- Interessentenbindung: Vor Herausgabe detaillierter Objektunterlagen (Grundrisse, Adresse, Fotos) lassen Makler Interessenten häufig eine Diskretions- und Vertraulichkeitserklärung unterschreiben, um zu verhindern, dass sensible Informationen an Dritte (z. B. Konkurrenzmakler, Nachbarn, Presse) weitergegeben werden.
- Vertragliche Ausgestaltung: Die Klausel regelt üblicherweise den Umfang der Vertraulichkeit (welche Informationen betroffen sind), die Dauer der Verschwiegenheitspflicht sowie ggf. eine Vertragsstrafe bei Verstoß, um die Durchsetzbarkeit zu stärken.
- Berufsrechtliche Einordnung: Über die vertragliche Diskretionsklausel hinaus trifft den Makler ohnehin eine allgemeine Verschwiegenheitspflicht als Nebenpflicht aus dem Maklervertrag (§ 241 Abs. 2 BGB), die auch ohne ausdrückliche Klausel gilt, jedoch durch eine explizite Vereinbarung rechtssicherer und durchsetzbarer wird.
- Praxisrelevanz für Makler: Diskretionsklauseln sind ein wichtiges Verkaufsargument gegenüber Eigentümern, die eine öffentliche Vermarktung scheuen, und ermöglichen dem Makler, exklusive Objekte im „Pocket Listing“-Verfahren nur ausgewählten, vorqualifizierten Interessenten anzubieten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmer möchte seine Villa verkaufen, ohne dass Nachbarn oder Geschäftspartner davon erfahren. Der Makler vereinbart mit ihm eine Diskretionsklausel, wonach das Objekt nicht öffentlich inseriert wird, und lässt jeden vorgeschlagenen Interessenten vorab eine Vertraulichkeitserklärung unterschreiben, bevor Adresse und Exposé herausgegeben werden.
Rechtsgrundlage
- § 241 Abs. 2 BGB – Begründet vertragliche Nebenpflichten wie die Verschwiegenheitspflicht auch ohne ausdrückliche Vereinbarung.
- § 280 BGB – Schadensersatzanspruch bei Verletzung vertraglicher Pflichten, einschließlich einer vereinbarten Diskretionsklausel.