Doppelprovision
Auch: Doppelprovisionsverbot · Doppelte Käuferprovision · Doppelter Maklerlohn
Von Doppelprovision spricht man, wenn ein Makler denselben erfolgreichen Vertragsabschluss beiden Seiten in Rechnung stellt - also sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer (oder Vermieter und Mieter). Anders als der Name "Doppelprovisionsverbot" nahelegt, ist dies in Deutschland grundsätzlich erlaubt, unterliegt aber seit 2020 strengen Aufteilungsregeln.
Ausführliche Erklärung
Die doppelte Provisionsberechnung ist im deutschen Maklerrecht kein per se verbotenes Geschäftsmodell, sondern eng mit der Doppeltätigkeit verknüpft: Tritt der Makler offen für beide Parteien auf und verlangt von beiden ein Honorar, spricht man von Doppelprovision.
Wichtige Unterscheidung für die Maklerpraxis:
- Vor der Reform 2020 konnte die Aufteilung frei vereinbart werden (z. B. 3,57 % vom Käufer, 3,57 % vom Verkäufer, oder auch einseitig).
- Seit dem 23.12.2020 gilt bei Verbraucherkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern das "Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten": Ist der Makler für beide Parteien tätig (Doppeltätigkeit), darf die Provision nur hälftig geteilt verlangt werden (§ 656c BGB) - eine ungleiche Aufteilung ist unwirksam. Vertritt der Makler nur eine Partei, aber beide Seiten zahlen, darf der Anteil des Käufers den des Verkäufers nicht übersteigen, und die Fälligkeit der Käuferzahlung darf erst nach Zahlung des Verkäuferanteils eintreten (§ 656d BGB).
- Diese Regeln gelten nur für den Kauf von Wohnungen/Einfamilienhäusern durch Verbraucher - bei Gewerbeimmobilien, Grundstücken ohne Wohnbebauung oder reinen Vermietungen gelten sie nicht unmittelbar.
- Für Makler bedeutet das: Vertragsgestaltung und Innenprovisionsvereinbarungen mit der Gegenseite müssen die gesetzliche Verteilung exakt abbilden, sonst droht die Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung mit der schwächeren Partei.
Der Makler muss offenlegen, ob und von wem er bereits eine Provision erhält oder erwartet - verschweigt er die Doppeltätigkeit oder handelt treuwidrig gegen eine Partei, verwirkt er nach § 654 BGB seinen gesamten Lohnanspruch, auch gegenüber der anderen Seite.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt eine Eigentumswohnung und ist sowohl für die Verkäuferin als auch für den Käufer tätig (Doppeltätigkeit). Der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro, die vereinbarte Gesamtprovision 7,14 % inkl. USt. Nach § 656c BGB müssen Verkäuferin und Käufer je 3,57 % zahlen - eine Vereinbarung, wonach der Käufer 6 % und die Verkäuferin nur 1,14 % trägt, wäre unwirksam.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB - Grundnorm des Maklerlohns (Erfolgsprinzip).
- § 654 BGB - Verwirkung des Lohnanspruchs bei treuwidrigem Verhalten, insbesondere bei verdeckter Interessenkollision.
- § 656c BGB - Provisionsteilung bei Doppeltätigkeit des Maklers beim Wohnungs-/Einfamilienhauskauf durch Verbraucher: hälftige Teilung zwingend.
- § 656d BGB - Grenzen der Provisionsweitergabe, wenn der Makler nur eine Partei vertritt, aber beide zahlen.