Earn-Out-Klausel
Auch: Earn-Out
Eine Earn-Out-Klausel regelt einen variablen Kaufpreisbestandteil, der nicht sofort bei Vertragsschluss, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt gezahlt wird und dessen Höhe von der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung des Kaufobjekts abhängt – etwa vom Vermietungserfolg oder Verkaufserlös bei Weiterveräußerung.
Ausführliche Erklärung
Earn-Out-Klauseln stammen ursprünglich aus dem Unternehmenskauf, kommen aber zunehmend auch bei Immobilientransaktionen zum Einsatz, insbesondere bei Projektentwicklungen und Share Deals:
- Grundidee: Käufer und Verkäufer haben oft unterschiedliche Erwartungen an die künftige Wertentwicklung eines Objekts (z. B. bei einem teilvermieteten Gewerbeobjekt mit Leerstand oder einem Entwicklungsgrundstück mit unsicherem Baurecht). Statt sich auf einen festen Kaufpreis zu einigen, wird ein Basiskaufpreis vereinbart, zuzüglich einer variablen Nachzahlung ("Earn-Out"), die von definierten Erfolgskriterien abhängt.
- Typische Anwendungsfälle in der Immobilienwirtschaft:
- Nachvermietungs-Earn-Out: Bei teilvermieteten Objekten zahlt der Käufer einen zusätzlichen Betrag, wenn der Verkäufer (oder ein von ihm beauftragter Vermarkter) innerhalb einer festgelegten Frist weitere Flächen vermietet.
- Baurecht-Earn-Out: Bei Grundstücksverkäufen mit unsicherem Planungsrecht wird ein Nachschlag fällig, wenn eine bestimmte Geschossflächenzahl oder Baugenehmigung tatsächlich erreicht wird.
- Weiterverkaufs-Earn-Out: Der ursprüngliche Verkäufer erhält einen Anteil am Mehrerlös, falls der Käufer die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist mit Gewinn weiterverkauft (auch als "Gewinnbeteiligungsklausel" oder "Uplift-Klausel" bezeichnet).
- Vertragliche Ausgestaltung: Wichtig sind klare, überprüfbare Kriterien (Messgrößen, Berechnungsformel, Nachweispflichten), ein fest definierter Beobachtungszeitraum sowie Regelungen zur Einflussnahme beider Parteien auf die Zielerreichung (z. B. Vermarktungspflichten des Käufers bei Nachvermietungs-Earn-Outs).
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung komplexer Gewerbeobjekte oder Entwicklungsgrundstücke sollten Makler wissen, dass der "wahre" Transaktionswert oft über dem im Kaufvertrag genannten Basiskaufpreis liegt, was auch für die Berechnung der eigenen Provision relevant sein kann, sofern diese vertraglich an den Gesamtkaufpreis inklusive Earn-Out-Zahlungen gekoppelt ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Bürogebäude mit 30 % Leerstand zu einem Basiskaufpreis von 8 Millionen Euro. Zusätzlich wird vereinbart: Gelingt es dem Verkäufer, innerhalb von 18 Monaten nach Übergabe die Leerstandsflächen zu marktüblichen Konditionen zu vermieten, zahlt der Käufer einen Earn-Out von bis zu 500.000 Euro, gestaffelt nach tatsächlich erzielter Jahresmiete.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Earn-Out-Klausel ist eine individualvertragliche Kaufpreisregelung im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit (§ 311 Abs. 1 BGB); bei Streitigkeiten über die Zielerreichung werden häufig Schiedsgutachterklauseln (§§ 317 ff. BGB) vereinbart.