Entschädigung
Auch: Entschädigungsanspruch
Entschädigung bezeichnet im Immobilienkontext den Geldausgleich, den ein Eigentümer erhält, wenn hoheitliches Handeln – etwa eine Enteignung, eine Veränderungssperre oder die Änderung eines Bebauungsplans – sein Eigentum entzieht oder wirtschaftlich entwertet.
Ausführliche Erklärung
Das Baugesetzbuch kennt mehrere eigenständige Entschädigungstatbestände, die je nach Anlass unterschiedlich ausgestaltet sind:
- Entschädigung bei Enteignung: Nach § 93 BauGB ist für eine Enteignung Entschädigung zu leisten – sowohl für den Rechtsverlust selbst als auch für weitere dadurch entstehende Vermögensnachteile. Vermögensvorteile, die dem Betroffenen durch die Enteignung gleichzeitig entstehen, werden angerechnet. Verfassungsrechtlich flankiert wird dies durch Art. 14 Grundgesetz, der Enteignungen nur gegen Entschädigung zulässt.
- Entschädigung bei Planungsschaden (Vertrauensschaden): Nach § 39 BauGB kann ein Eigentümer angemessene Entschädigung verlangen, wenn er im berechtigten Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans Aufwendungen getätigt hat, die durch dessen Änderung, Ergänzung oder Aufhebung an Wert verlieren.
- Entschädigung bei Veränderungssperre: Nach § 18 BauGB ist eine Entschädigung zu leisten, wenn eine Veränderungssperre (siehe Veränderungssperre) länger als vier Jahre andauert und dadurch eine bislang zulässige Nutzung verhindert wird.
Für Makler und Eigentümer relevant ist vor allem, dass ein Entschädigungsanspruch nicht automatisch bei jeder Planänderung entsteht, sondern an konkrete gesetzliche Voraussetzungen (Rechtsverlust, schutzwürdiges Vertrauen, überlange Sperrdauer) geknüpft ist.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde ändert einen jahrelang gültigen Bebauungsplan, nachdem ein Grundstückseigentümer bereits kostenpflichtige Vorplanungen für ein genehmigtes Bauvorhaben in Auftrag gegeben hat. Verliert diese Vorplanung durch die Planänderung ihren Wert, kann der Eigentümer nach § 39 BauGB Entschädigung für den entstandenen Vertrauensschaden verlangen.
Rechtsgrundlage
- § 93 BauGB – Entschädigungsgrundsätze bei Enteignung.
- § 39 BauGB – Entschädigung bei Vertrauensschaden durch Planänderung.
- § 18 BauGB – Entschädigung bei überlanger Veränderungssperre.
- Art. 14 GG – verfassungsrechtliche Entschädigungspflicht bei Enteignung.