Enteignung

Enteignungen sind verfassungsrechtlich streng reglementiert. Art. 14 Abs. 3 GG erlaubt sie nur zum Wohle der Allgemeinheit, nur durch oder aufgrund eines Gesetzes und nur gegen Entschädigung, deren Höhe unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen ist. Für das Baurecht konkretisieren die §§ 85 ff. BauGB die Voraussetzungen:

• Zulässigkeit (§ 87 BauGB): Enteignung ist nur zulässig, soweit sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans, zur Erschließung, zur Herstellung von Anlagen der Daseinsvorsorge oder für vergleichbare städtebauliche Zwecke erforderlich ist und der Zweck nicht auf andere zumutbare Weise erreicht werden kann.
• Vorrang des freihändigen Erwerbs (§ 87 Abs. 2 BauGB): Die Gemeinde muss zunächst ernsthaft versuchen, das Grundstück zu angemessenen Bedingungen freihändig zu erwerben ("Ultima-Ratio-Prinzip"). Enteignung ist immer nur letztes Mittel.
• Entschädigung (§§ 93 ff. BauGB): Bemessen wird sie grundsätzlich nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Entscheidung über den Enteignungsantrag; Folgeschäden (z. B. Umzugskosten, entgangener Gewinn) können ebenfalls zu entschädigen sein.
• Verfahren: Zuständig sind die Enteignungsbehörden der Länder; das Verfahren durchläuft Antrag, mündliche Verhandlung und Enteignungsbeschluss, gegen den der Rechtsweg zu den Zivil- bzw. Verwaltungsgerichten eröffnet ist.

In der Praxis sind förmliche Enteignungen selten, weil die meisten Grundstücksübertragungen bereits im Vorfeld einvernehmlich erfolgen – oft unter dem "Druck" einer sonst drohenden Enteignung (z. B. bei Umlegungen, Straßenbauprojekten oder der Realisierung von Bebauungsplänen). Für Makler ist relevant, dass die bloße Drohkulisse einer möglichen Enteignung Preisverhandlungen bei Grundstücksverkäufen an die öffentliche Hand beeinflusst und dass Grundstücke mit laufendem Enteignungsverfahren im Grundbuch entsprechend vermerkt sind (Sicherungsvermerk), was die Verkehrsfähigkeit einschränkt.

Eine Gemeinde benötigt für den Bau einer Umgehungsstraße ein einzelnes privates Grundstück, dessen Eigentümer sich trotz mehrfacher Angebote weigert zu verkaufen. Nach erfolglosem Einigungsversuch leitet die Gemeinde ein förmliches Enteignungsverfahren ein; die Enteignungsbehörde setzt eine am Verkehrswert orientierte Entschädigung fest.