Fehlende Fassadenhinterlüftung

Vorgehängte hinterlüftete Fassaden (VHF) sind so konzipiert, dass zwischen der äußeren Bekleidung und der Wärmedämmung ein durchgehender Luftspalt von in der Regel mindestens 20 mm besteht. Dieser Spalt erfüllt zwei Funktionen: Er transportiert eindringende Feuchtigkeit (Schlagregen, Kondensat) nach außen ab und sorgt für einen kontinuierlichen Luftstrom von unten (Lufteintritt an der Sockelzone) nach oben (Luftaustritt am First bzw. an der Attika).

Für den Makler relevante Ursachen und Folgen fehlender Hinterlüftung:

• Bauausführungsfehler: zu geringe Spaltbreite, verschlossene Lüftungsöffnungen an Sockel oder Traufe, versehentlich verputzte oder zugemauerte Lüftungsschlitze bei nachträglichen Arbeiten.
• Nachträgliche Dämmmaßnahmen: Wird eine Zusatzdämmung eingebracht, ohne den Luftspalt neu zu dimensionieren, verschwindet die Hinterlüftung faktisch.
• Folgeschäden: Feuchtenester in der Dämmebene, Schimmelbildung, Fäulnis bei Holzunterkonstruktionen, Frostschäden an Putz- oder Klinkerschalen, Korrosion an Metallhalterungen.
• Erkennbarkeit: Häufig erst durch Bauteilöffnung, Thermografie oder Feuchtemessung feststellbar; äußerlich oft unauffällig bis Schäden bereits fortgeschritten sind.

Für die Immobilienbewertung ist die fehlende Hinterlüftung ein versteckter Mangel mit erheblichem Sanierungspotenzial, da meist die gesamte Fassadenbekleidung demontiert und die Konstruktion neu aufgebaut werden muss. Bei Verkaufsgesprächen sollte der Makler auf entsprechende Hinweise (feuchte Flecken, muffiger Geruch, sichtbare Verformungen der Bekleidung) achten und im Zweifel ein Sachverständigengutachten empfehlen.

Bei einem Einfamilienhaus mit Holzschalungsfassade wurden bei einer nachträglichen Wärmedämmung die Lüftungsöffnungen am Sockel versehentlich mit Dämmmaterial verschlossen. Zwei Jahre später zeigen sich dunkle Verfärbungen an der Fassadenunterkante; eine Bauteilöffnung offenbart durchfeuchtete Dämmung und beginnende Fäulnis der Holzlattung.