Feststellung der Eigentums- und Kontrollstruktur
Auch: Prüfung der Beteiligungsverhältnisse · Kontrollstrukturprüfung
Tritt als Kaufvertragspartei nicht eine natürliche Person, sondern eine GmbH, GmbH & Co. KG oder ähnliche Gesellschaft auf, muss der Makler nachvollziehen, wem diese Gesellschaft gehört und wer sie tatsächlich kontrolliert. Diese Pflicht nennt man Feststellung der Eigentums- und Kontrollstruktur.
Ausführliche Erklärung
Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 GwG reicht es bei juristischen Personen und Personengesellschaften nicht aus, nur den Namen der Gesellschaft und ihres gesetzlichen Vertreters zu erfassen. Der Verpflichtete – also auch der Immobilienmakler bei provisionspflichtiger Vermittlung – muss zusätzlich die Eigentums- und Kontrollstruktur des Vertragspartners mit angemessenen Mitteln in Erfahrung bringen und dokumentieren.
In der Praxis bedeutet das:
- Handelsregisterauszug einholen und Gesellschafterstruktur prüfen (wer hält welche Anteile, gibt es Mehrheitsgesellschafter über 25 %?).
- Bei mehrstufigen Konstruktionen (Gesellschaft hält Gesellschaft hält Gesellschaft) muss die Kette bis zur letzten natürlichen Person durchleuchtet werden – dies führt direkt zur Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten.
- Abgleich mit dem Transparenzregister: Seit dessen Umstellung zum Vollregister (2021) müssen fast alle Gesellschaften ihre wirtschaftlich Berechtigten dort eintragen; der Makler kann und sollte diesen Auszug einsehen und mit eigenen Feststellungen abgleichen.
- Bei Unstimmigkeiten zwischen Transparenzregistereintrag und eigener Recherche besteht eine Meldepflicht an das Transparenzregister (Unstimmigkeitsmeldung, § 23a GwG).
Für den Makler ist dieser Schritt besonders relevant bei Gewerbeimmobilien, Off-Market-Deals mit Projektgesellschaften und internationalen Käuferstrukturen, bei denen komplexe Holdingketten genutzt werden, um wirtschaftlich Berechtigte zu verschleiern. Lässt sich trotz angemessener Bemühungen keine natürliche Person als Berechtigter ermitteln, greift ersatzweise die Figur des fiktiven wirtschaftlich Berechtigten.
Beispiel aus der Praxis
Käuferin eines Gewerbeobjekts ist eine "Projekt Rheinblick GmbH". Der Makler lässt sich einen aktuellen Handelsregisterauszug vorlegen: Alleingesellschafterin ist eine luxemburgische Holding. Er fordert deren Gesellschafterliste an und stellt fest, dass eine natürliche Person 100 % der Anteile hält – diese Person wird als wirtschaftlich Berechtigter dokumentiert und die gesamte Kette in der GwG-Akte festgehalten.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 Nr. 2 GwG – Pflicht, bei Vertragspartnern, die keine natürlichen Personen sind, die Eigentums- und Kontrollstruktur mit angemessenen Mitteln in Erfahrung zu bringen.
- § 11 Abs. 5 GwG – Umfang der dabei zu erhebenden Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten.
- § 23a GwG – Unstimmigkeitsmeldung an das Transparenzregister.