Feuchteschaden
Auch: Feuchtigkeitsschaden · Durchfeuchtung
Ein Feuchteschaden ist ein Bauschaden, bei dem Wasser unkontrolliert in Wände, Decken, Böden oder das Mauerwerk eindringt oder dort verbleibt. Typische Ursachen sind aufsteigende Feuchtigkeit, undichte Abdichtungen, Rohrleckagen, Kondensation oder Starkregen- und Hochwasserereignisse.
Ausführliche Erklärung
Feuchteschäden zählen zu den häufigsten und wertrelevantesten Baumängeln bei Bestandsimmobilien. Man unterscheidet unter anderem aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk (häufig bei fehlender oder defekter horizontaler Sperrschicht), seitlich eindringende Feuchtigkeit durch undichte Kelleraußenwände oder Drainagen, Feuchteschäden durch Leitungswasser (Rohrbrüche, undichte Sanitäranschlüsse) sowie Tauwasserbildung durch bauphysikalische Schwachstellen (Wärmebrücken, unzureichende Lüftung). Unbehandelt begünstigt Feuchtigkeit im Bauteil häufig Schimmelbildung, Fäulnis von Holzbauteilen und die Zerstörung von Putzen und Dämmstoffen.
Für die Immobilienpraxis ist der Feuchteschaden vor allem im Zusammenhang mit der kaufrechtlichen und mietrechtlichen Mängelhaftung relevant: Ein erheblicher, dem Verkäufer bekannter Feuchteschaden, der beim Verkauf verschwiegen wird, kann als arglistige Täuschung gewertet werden und Gewährleistungsansprüche auslösen, obwohl der Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf üblich ist. Bei Mietverhältnissen berechtigt ein erheblicher Feuchteschaden regelmäßig zur Mietminderung. Zur Feststellung werden Feuchtigkeitsmessungen (z. B. mittels CM-Messung oder Widerstandsmessgeräten) sowie gegebenenfalls ein Bausachverständigengutachten herangezogen.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Besichtigung eines Reihenhauses fällt ein Käufer ein modrig riechender Kellerbereich mit abblätterndem Putz auf. Eine spätere Feuchtigkeitsmessung bestätigt aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk infolge einer fehlenden Horizontalsperre. Der Verkäufer hatte den Schaden gekannt, aber nicht offengelegt – der Käufer kann sich daher trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss auf arglistiges Verschweigen berufen.