Freihändiger Verkauf zur ZV-Abwendung
Auch: Notverkauf zur Abwendung der Zwangsversteigerung · Verkauf vor Zwangsversteigerungstermin
Droht einem Eigentümer wegen rückständiger Kreditraten die Zwangsversteigerung seiner Immobilie, kann er versuchen, diese durch einen freihändigen Verkauf am freien Markt noch vor dem Versteigerungstermin abzuwenden. Weil ein freihändiger Verkauf meist einen deutlich höheren Erlös erzielt als eine Versteigerung, haben sowohl Eigentümer als auch die betreibende Gläubigerbank in der Regel ein Interesse an dieser Lösung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dies eine zeitkritische Sondersituation mit engem Zusammenspiel zwischen Schuldner, Gläubiger und Vollstreckungsgericht.
Wesentliche Punkte:
- Zeitdruck: Sobald das Vollstreckungsgericht einen Zwangsversteigerungstermin anberaumt hat (§ 43 ZVG), bleibt oft nur wenig Zeit – meist wenige Wochen bis Monate –, um einen freihändigen Käufer zu finden, den Kaufvertrag notariell zu beurkunden und den Kaufpreis so rechtzeitig zur Auszahlung zu bringen, dass der Gläubiger den Termin noch aufheben lässt.
- Zustimmung des Gläubigers erforderlich: Da die Grundschuld/Hypothek trotz laufendem Verfahren bestehen bleibt, muss die Gläubigerbank dem Verkauf zustimmen bzw. sich bereit erklären, das Verfahren einstweilen einzustellen (§ 30 ZVG) oder ganz zurückzunehmen, sobald ihre Forderung aus dem Verkaufserlös vollständig befriedigt ist.
- Löschung der Belastungen: Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufpreis zunächst zur Ablösung der im Grundbuch eingetragenen Grundschulden verwendet wird (Tilgungstreuhand), damit die Immobilie lastenfrei auf den Käufer übergehen kann.
- Vorteil gegenüber Versteigerung: Erlöse bei Zwangsversteigerungen liegen erfahrungsgemäß häufig unter dem Verkehrswert, da viele Bieter Sicherheitsabschläge einkalkulieren und Besichtigungsmöglichkeiten eingeschränkt sind. Ein freihändiger Verkauf kommt daher meist sowohl dem Schuldner (Vermeidung einer Restschuld) als auch der Bank (höhere Befriedigung der Forderung) zugute.
- Rolle des Maklers: Der Makler muss unter hohem Zeitdruck vermarkten, oft mit verkürzten Fristen und in enger Abstimmung mit dem Rechtsanwalt oder Schuldnerberater des Eigentümers sowie der Bank, um alle Fristen des Vollstreckungsgerichts einzuhalten.
- Aufhebung des Termins: Das Gericht hebt den Versteigerungstermin auf, sobald der Gläubiger seinen Vollstreckungsantrag zurücknimmt oder die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligt (§ 30 ZVG).
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer gerät mit seinen Kreditraten in Verzug, die finanzierende Bank beantragt die Zwangsversteigerung, ein Termin wird gerichtlich festgesetzt. Der Eigentümer beauftragt daraufhin einen Makler, der innerhalb weniger Wochen einen Käufer findet; die Bank stimmt dem freihändigen Verkauf zu und nimmt nach Zahlung des Kaufpreises ihren Vollstreckungsantrag zurück, wodurch der Versteigerungstermin aufgehoben wird.