Freilegungskosten

Freilegungskosten spielen immer dann eine Rolle, wenn ein Grundstück zwar noch bebaut ist, sein wirtschaftlich sinnvoller Wert sich aber aus der Neubebauung nach Abriss ergibt (klassisches Beispiel: altes, unrentables Gebäude auf bester Innenstadtlage, das für einen Neubau weichen soll). In diesem Fall wird der Bodenwert wie für ein unbebautes Grundstück ermittelt und um die üblichen Freilegungskosten gemindert, sofern eine zeitnahe Freilegung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erwarten und marktüblich berücksichtigt wird.

Für den Makler relevant:

• Abgrenzung "alsbaldiger" vs. "aufgeschobener" Abriss: Wird die Freilegung erst in fernerer Zukunft erwartet, sind die Kosten auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen (Barwert der künftigen Belastung), nicht in voller Höhe abzuziehen.
• Kostenermittlung: Freilegungskosten werden nach tatsächlichen Kosten (Kostenvoranschlägen von Abbruchunternehmen) oder nach Erfahrungswerten je m³ umbauten Raum bzw. m² Grundfläche geschätzt.
• Schadstoffe erhöhen die Kosten erheblich: Asbest, Altlasten im Boden, kontaminierte Bausubstanz oder denkmalgeschützte Fassadenreste können die Freilegungskosten vervielfachen und müssen gesondert eingepreist werden.
• Erlöse aus Verwertung (z. B. Baustoffrecycling, Metallschrott) können gegengerechnet werden und die Netto-Freilegungskosten senken.
• In der Maklerpraxis ist die realistische Einschätzung der Freilegungskosten oft entscheidend für einen belastbaren Angebotspreis bei Abrissobjekten – zu optimistische Annahmen führen zu überhöhten, unverkäuflichen Preisvorstellungen der Eigentümer.

Ein Grundstück mit einem stark sanierungsbedürftigen, nicht denkmalgeschützten Wohnhaus aus den 1950er-Jahren liegt in bester Lage und soll durch einen Neubau ersetzt werden. Der Gutachter ermittelt den Bodenwert wie für ein unbebautes Grundstück (300.000 €) und zieht die geschätzten Abbruch- und Entsorgungskosten von 25.000 € ab. Der um die Freilegungskosten geminderte Bodenwert beträgt somit 275.000 €.