Abbruchreife

Nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlung sind nur Gebäude und andere bauliche Anlagen mit einer verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer als "wirtschaftlich nutzbar" anzusehen. Ist diese Voraussetzung nicht mehr erfüllt – etwa weil ein Gebäude baufällig, funktionslos oder technisch überaltert ist und eine Sanierung unwirtschaftlich wäre –, gilt es als abbruchreif. Das reguläre Sachwertverfahren, das auf den Herstellungskosten der baulichen Anlagen aufbaut, ist auf solche Objekte nicht mehr sinnvoll anwendbar.

Für die Wertermittlung abbruchreifer Objekte ist stattdessen in erster Linie der Bodenwert maßgeblich. Davon werden die zu erwartenden Kosten für Freilegung, Teilabbruch und Sicherungsmaßnahmen abgezogen; etwaige Erlöse aus der Verwertung von Bauteilen (z. B. Altmaterial) werden nach kaufmännischen Grundsätzen gegengerechnet. In der Praxis führt dies häufig dazu, dass der Verkehrswert eines abbruchreifen Objekts unterhalb des reinen Bodenwerts liegt, wenn die Abbruchkosten die Erlöse übersteigen – das aufstehende Gebäude wirkt dann sogar wertmindernd ("negativer Gebäudewert").

Von der Abbruchreife zu unterscheiden ist der bloße Sanierungsstau: Ein Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsrückstand, das aber grundsätzlich noch wirtschaftlich sinnvoll saniert werden kann, ist nicht abbruchreif, sondern lediglich in seiner Restnutzungsdauer und im Sachwert deutlich gemindert.

Ein Wohnhaus aus den 1950er-Jahren weist massive Feuchtigkeits- und Statikschäden auf. Eine Sanierung würde nach Kostenschätzung mehr kosten als ein vergleichbarer Neubau. Der Gutachter stuft das Gebäude als abbruchreif ein: Er ermittelt den Bodenwert des Grundstücks und zieht davon die geschätzten Abbruch- und Entsorgungskosten ab, um den Verkehrswert der Gesamtimmobilie zu bestimmen.