Abbruchkosten
Auch: Freilegungskosten · Abrisskosten
Abbruchkosten (auch Freilegungskosten genannt) sind die Kosten, die für den Abriss eines nicht mehr nutzbaren oder nicht mehr benötigten Gebäudes anfallen, um das Grundstück für eine Neubebauung freizumachen. Sie mindern den Verkehrswert eines Grundstücks mit Altbestand, da ein Käufer diese Kosten zusätzlich zum Kaufpreis einkalkulieren muss.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler sind Abbruchkosten vor allem bei der Bewertung von Grundstücken mit stark sanierungsbedürftigem, wirtschaftlich nicht mehr verwertbarem oder funktional überholtem Gebäudebestand relevant. Sie treten typischerweise in folgenden Konstellationen auf:
- Residualwertverfahren: Bei der Entwicklung von Grundstücken mit Altgebäude wird vom voraussichtlichen Verkehrswert des fertig entwickelten Grundstücks (nach Neubau) rückwärts gerechnet. Von diesem Zielwert werden Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierungskosten, Bauzeitverzinsung, Unternehmergewinn – und eben auch Abbruchkosten für die Freilegung – abgezogen, um den maximal vertretbaren Grundstückswert zu ermitteln.
- Sachwert- und Vergleichswertermittlung: Ist ein aufstehendes Gebäude wirtschaftlich wertlos (z. B. Baufälligkeit, Schadstoffbelastung wie Asbest), wird der Bodenwert um die Abbruchkosten gemindert, da das Gebäude faktisch eine Belastung statt eines Wertbeitrags darstellt.
- Höhe der Kosten: Die tatsächlichen Abbruchkosten hängen von Gebäudekubatur, Bauweise, Schadstoffbelastung (Asbest, PAK, Teerpappe), Entsorgungswegen und regionalen Entsorgungskosten ab. Erfahrungswerte reichen von rund 15 bis über 40 Euro pro Kubikmeter umbauten Raum, bei Schadstoffsanierung deutlich mehr.
- Praxisrelevanz: Makler sollten bei Objekten mit Abrissbedarf frühzeitig auf realistische Kostenschätzungen (z. B. durch Abbruchunternehmen) hinweisen, da diese die Preisverhandlung erheblich beeinflussen und unrealistische Preisvorstellungen von Verkäufern korrigieren helfen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück mit einer maroden, unbewohnbaren Scheune soll als Bauland für ein Einfamilienhaus verkauft werden. Der Bodenwert für ein vergleichbares unbebautes Grundstück läge bei 220.000 Euro. Der Gutachter kalkuliert Abbruchkosten von 18.000 Euro für die Beseitigung der Scheune inklusive Entsorgung. Der um die Abbruchkosten geminderte Verkehrswert liegt somit bei rund 202.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 8 ImmoWertV – Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale; erfasst nach Absatz 3 Nummer 3 ausdrücklich bauliche Anlagen, die wirtschaftlich nicht mehr nutzbar sind und zur alsbaldigen Freilegung anstehen (Liquidationsobjekte).
- § 43 ImmoWertV – Regelt den nutzungsabhängigen Bodenwert bei Liquidationsobjekten und die Berücksichtigung diskontierter Freilegungs- bzw. Abbruchkosten als besonderes Grundstücksmerkmal.