Abbruchreifes Gebäude
Auch: Abbruchreife Bausubstanz
Ein abbruchreifes Gebäude ist eine bauliche Anlage, deren wirtschaftliche Nutzbarkeit vollständig entfallen ist – etwa wegen schwerer Bauschäden, technischer Überalterung oder wirtschaftlicher Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung. Für die Wertermittlung wird das Gebäude dann nicht mehr eigenständig bewertet; maßgeblich ist im Wesentlichen der Bodenwert.
Ausführliche Erklärung
Von der reinen Zustandsbeschreibung „Abbruchreife" (dem Merkmal, dass wirtschaftliche Nutzbarkeit fehlt) ist das abbruchreife Gebäude als konkretes Objekt zu unterscheiden, das dieses Merkmal aufweist. Für Makler ist der Unterschied vor allem praxisrelevant:
- Wertermittlung: Nach § 40 ImmoWertV wird der Bodenwert grundsätzlich ohne Berücksichtigung vorhandener baulicher Anlagen ermittelt. Bei einem abbruchreifen Gebäude entfällt zusätzlich der Ansatz eines Gebäudewerts, weil das Sachwertverfahren auf die Herstellungskosten eines wirtschaftlich noch nutzbaren Gebäudes abstellt. Stattdessen wird vom Bodenwert regelmäßig ein Abschlag für die zu erwartenden Freilegungs- und Abbruchkosten vorgenommen; übersteigen diese Kosten mögliche Verwertungserlöse aus Bauteilen, kann sich sogar ein negativer Gebäudewertbeitrag ergeben.
- Vermarktung: Anders als bei einem Sanierungsobjekt ist bei einem abbruchreifen Gebäude für Kaufinteressenten von vornherein klar zu kommunizieren, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und der Erwerb faktisch dem Grundstückskauf entspricht. Der Makler sollte dies im Exposé eindeutig kennzeichnen, um Fehlkalkulationen und Haftungsrisiken zu vermeiden.
- Öffentlich-rechtliche Anforderungen: Der tatsächliche Abriss eines solchen Gebäudes ist in der Regel genehmigungs- oder zumindest anzeigepflichtig nach der jeweiligen Landesbauordnung; bei denkmalgeschützten Gebäuden kann ein Abriss trotz Abbruchreife stark eingeschränkt oder ausgeschlossen sein.
- Abgrenzung zum Sanierungsstau: Ein Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsrückstand, das aber grundsätzlich noch wirtschaftlich sinnvoll saniert werden könnte, gilt nicht als abbruchreif – hier wird lediglich die Restnutzungsdauer und damit der Sachwert entsprechend gemindert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachter stellt bei einem 1955 errichteten Einfamilienhaus schwere Feuchtigkeits- und Standsicherheitsschäden fest. Die Sanierungskosten würden den Neubauwert eines vergleichbaren Gebäudes übersteigen. Er stuft das Haus daher als abbruchreifes Gebäude ein: Für die Verkehrswertermittlung setzt er den Bodenwert des Grundstücks an und zieht davon die geschätzten Abbruch- und Entsorgungskosten ab.
Rechtsgrundlage
- § 40 ImmoWertV – Allgemeine Grundsätze der Bodenwertermittlung ohne Berücksichtigung vorhandener baulicher Anlagen; maßgebliche Basis, wenn ein Gebäude keinen eigenständigen Sachwert mehr besitzt.