Gartenhaus
Auch: Gartenlaube · Geräteschuppen
Ein Gartenhaus ist ein kleineres, in der Regel eingeschossiges Nebengebäude auf einem Wohn- oder Kleingartengrundstück, das je nach Ausstattung als Geräteschuppen, Freizeitraum oder gelegentlicher Aufenthaltsort dient. Ob und ab welcher Größe eine Baugenehmigung erforderlich ist, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung.
Ausführliche Erklärung
Gartenhäuser gehören zu den häufigsten baulichen Nebenanlagen auf privaten Grundstücken und sind für Makler vor allem im Zusammenhang mit der baurechtlichen Zulässigkeit bestehender Bausubstanz relevant:
- Verfahrensfreiheit: Die Landesbauordnungen der Bundesländer legen jeweils eigene Grenzwerte fest, bis zu welchem Brutto-Rauminhalt ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung ("verfahrensfrei") errichtet werden darf. Diese Werte unterscheiden sich zwischen den Bundesländern teils erheblich – in manchen Ländern liegt die Grenze bei rund 75 Kubikmetern, in anderen bereits deutlich niedriger. Verfahrensfreiheit bedeutet dabei nur, dass kein Bauantrag gestellt werden muss; die materiellen Anforderungen (Abstandsflächen, Bebauungsplan) sind trotzdem einzuhalten.
- Abstandsflächen: Unabhängig von der Genehmigungsfreiheit müssen die landesrechtlichen Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze eingehalten werden, sofern die Landesbauordnung nicht ausdrücklich Erleichterungen für kleine Nebengebäude vorsieht (häufig bei geringer Grenzwandlänge und -höhe).
- Nutzungsbeschränkung: Viele Landesbauordnungen erlauben die Verfahrensfreiheit nur, wenn das Gartenhaus nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt ist (kein Aufenthaltsraum im bauordnungsrechtlichen Sinn); eine Umnutzung zum Wohnen kann die Genehmigungsfreiheit entfallen lassen.
- Kleingartenrechtliche Besonderheit: In Kleingartenanlagen gilt für Gartenlauben eine eigenständige, engere Begrenzung nach dem Bundeskleingartengesetz, die von den allgemeinen bauordnungsrechtlichen Regeln für Gartenhäuser auf privaten Wohngrundstücken abweicht.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Objektbeschreibung ist zu prüfen, ob vorhandene Gartenhäuser den bauordnungsrechtlichen Vorgaben entsprechen oder ob ein sogenannter Schwarzbau vorliegt, der beim Verkauf offenzulegen ist und im ungünstigsten Fall einen Rückbau nach sich ziehen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigenheimbesitzer errichtet auf seinem Grundstück ein 40 Kubikmeter großes Gartenhaus als Geräteschuppen. Da der Rauminhalt unter der im jeweiligen Bundesland geltenden Verfahrensfreiheitsgrenze liegt und die Abstandsflächen eingehalten werden, ist keine Baugenehmigung erforderlich – dennoch informiert der Makler beim späteren Verkauf über die zulässige Nutzung als reines Nebengebäude ohne dauerhaften Aufenthalt.
Rechtsgrundlage
Die konkreten Größen- und Abstandsvorgaben ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung der Bundesländer, die den Umfang der Verfahrensfreiheit für Nebengebäude wie Gartenhäuser eigenständig regeln. Eine bundeseinheitliche Regelung besteht nicht.