Geeignetheitsprüfung (Finanzierungsberatung)
Auch: Suitability-Test · Geeignetheitstest · Angemessenheitsprüfung
Bei der Geeignetheitsprüfung muss der Darlehensvermittler oder die Bank vor Abschluss eines Immobiliendarlehens prüfen und dokumentieren, ob das konkret empfohlene Produkt zu den Bedürfnissen, der wirtschaftlichen Situation und den Zielen des Kunden passt. Sie schützt Verbraucher vor ungeeigneten oder überteuerten Finanzierungsangeboten.
Ausführliche Erklärung
Die Geeignetheitsprüfung wurde mit der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2016) in deutsches Recht eingeführt und betrifft Banken ebenso wie Immobiliardarlehensvermittler (§ 34i GewO). Sie ist von der bloßen Kreditwürdigkeitsprüfung (Bonitätsprüfung, ob der Kunde sich das Darlehen überhaupt leisten kann) zu unterscheiden: Die Geeignetheitsprüfung fragt zusätzlich, ob das konkrete Produkt zum Kunden passt – etwa hinsichtlich Zinsbindung, Tilgungsstruktur, Sondertilgungsmöglichkeiten oder Fremdwährungsrisiken.
Für Makler mit Finanzierungslotsen-Funktion relevant, wenn sie mit Finanzierungsvermittlern kooperieren oder selbst eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzen:
- Der Berater muss vor Abschluss Informationen zu finanzieller Situation, Präferenzen (z. B. Sicherheitsbedürfnis, Flexibilität) und Zielen (z. B. schnelle Entschuldung, niedrige Monatsrate) des Kunden einholen.
- Auf dieser Basis muss er erläutern, warum das konkret empfohlene Darlehen geeignet ist – eine bloße Produktauswahl ohne Begründung genügt nicht.
- Die Prüfung ist zu dokumentieren; der Kunde erhält üblicherweise eine schriftliche Erläuterung der Geeignetheit als Teil der Beratungsdokumentation.
- Bietet ein Vermittler mehrere Produkte mehrerer Anbieter an (unabhängiger Vermittler), ist die Geeignetheitsprüfung besonders wichtig, da hier eine echte Auswahlentscheidung getroffen wird.
Praxisrelevanz für den Makler: Erbringt der Makler selbst keine Finanzierungsberatung, muss er die Geeignetheitsprüfung nicht durchführen – er sollte aber wissen, dass ein seriöser Finanzierungspartner diese Pflicht hat, und kann dies als Qualitätsmerkmal bei der Empfehlung eines Kooperationspartners hervorheben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Immobiliardarlehensvermittler empfiehlt einem selbstständigen Kunden mit schwankendem Einkommen ein Volltilgerdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung. Im Rahmen der Geeignetheitsprüfung muss er dokumentieren, dass er die unregelmäßigen Einnahmen, das Bedürfnis nach flexiblen Sondertilgungen und die Risikoneigung des Kunden abgefragt und bei der Produktauswahl berücksichtigt hat.
Rechtsgrundlage
- § 511 BGB – Pflicht zur Geeignetheitsprüfung bei beratender Tätigkeit im Rahmen von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen; die Vorschrift richtet sich unmittelbar an den Darlehensgeber und gilt für beratende Immobiliardarlehensvermittler entsprechend.
- ImmVermV – konkretisiert allgemein die Verhaltens-, Sorgfalts- und Dokumentationspflichten von Immobiliardarlehensvermittlern (u. a. § 12 ImmVermV); eine eigene Einzelvorschrift speziell zur Geeignetheitsprüfung enthält die Verordnung nicht.
- Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU) 2014/17/EU als unionsrechtliche Grundlage.