Gesamthypothek
Auch: Gesamtgrundpfandrecht
Eine Gesamthypothek liegt vor, wenn dieselbe gesicherte Forderung nicht nur auf einem, sondern auf mehreren Grundstücken gleichzeitig als Hypothek eingetragen ist. Der Gläubiger kann sich bei Zahlungsausfall aussuchen, aus welchem der belasteten Grundstücke er sich – ganz oder teilweise – befriedigt.
Ausführliche Erklärung
Die Gesamthypothek (auch Gesamtgrundpfandrecht) entsteht meist, wenn ein Kreditgeber eine hohe Darlehenssumme durch mehrere Grundstücke desselben oder verschiedener Eigentümer absichern lässt, etwa bei größeren Bauvorhaben, Portfolio-Finanzierungen oder wenn ein einzelnes Grundstück als Sicherheit nicht ausreicht.
Wesentliche Merkmale:
- Anders als bei einer Aufteilung der Forderung auf mehrere Einzelhypotheken haftet bei der Gesamthypothek jedes belastete Grundstück für die volle Forderung (§ 1132 BGB) – nicht nur anteilig.
- Der Gläubiger entscheidet nach freiem Ermessen, aus welchem Grundstück er die Zwangsvollstreckung betreibt; er kann auch mehrere Grundstücke parallel oder nacheinander in Anspruch nehmen.
- Wird die Forderung durch Verwertung eines der Grundstücke ganz oder teilweise getilgt, vermindert sich die Belastung der anderen Grundstücke entsprechend (Erlöschen im Umfang der Tilgung).
- Das Gesetz erlaubt dem Eigentümer eines mitbelasteten Grundstücks unter bestimmten Voraussetzungen, auf eine Verteilung der Last auf die einzelnen Grundstücke hinzuwirken (§ 1132 Abs. 2 BGB), etwa bei Verkauf einzelner Parzellen.
- Die praktisch häufigere Parallelform ist die Gesamtgrundschuld, da Grundschulden in der Bankpraxis die Hypothek weitgehend verdrängt haben; die Regeln zur Gesamthypothek gelten über § 1192 BGB entsprechend.
Für Makler ist die Gesamthypothek relevant, wenn ein Grundstück Teil einer größeren, gemeinsam finanzierten Parzellierung war (z. B. Neubaugebiet) und beim Verkauf einer einzelnen Parzelle die Freistellung von der Gesamtbelastung (Löschung oder Pfandfreigabe durch die Bank) organisiert werden muss, bevor lastenfreies Eigentum übertragen werden kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger finanziert die Erschließung von fünf Baugrundstücken mit einem einzigen Bankdarlehen, das als Gesamthypothek auf allen fünf Grundstücken eingetragen wird. Verkauft er das erste Grundstück an eine Familie, muss die Bank dieses Grundstück zunächst aus der Gesamthaftung entlassen (Pfandfreigabe), damit die Käufer lastenfreies Eigentum erhalten – die restliche Darlehenssumme haftet dann weiterhin auf den verbliebenen vier Grundstücken.
Rechtsgrundlage
- § 1132 BGB – Gesamthypothek: Haftung mehrerer Grundstücke für dieselbe Forderung, Verteilungsanspruch des Eigentümers.
- § 1172 BGB – Eigentümergesamthypothek: gemeinschaftliche Berechtigung der Grundstückseigentümer, wenn die Gesamthypothek in den Fällen des § 1163 BGB auf sie übergeht; Recht jedes Eigentümers auf anteilige Beschränkung.
- § 1192 BGB – Entsprechende Anwendung der Hypothekenvorschriften auf die praktisch häufigere Gesamtgrundschuld.