Gesamtgrundschuld
Auch: Mithaftvermerk · Grundschuld an mehreren Grundstücken
Eine Gesamtgrundschuld liegt vor, wenn dieselbe Grundschuld zur Sicherung eines einzigen Darlehens gleichzeitig in den Grundbüchern mehrerer Grundstücke eingetragen wird. Jedes belastete Grundstück haftet dabei für die volle Grundschuldsumme, nicht nur anteilig.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Gesamtgrundschuld vor allem bei Objekten relevant, die aus mehreren Flurstücken bestehen, oder wenn ein Eigentümer mehrere Immobilien besitzt und diese gemeinsam als Sicherheit für ein Darlehen einbringt.
Wichtige Punkte:
- Rechtlich ist die Gesamtgrundschuld das Pendant zur Gesamthypothek (§ 1132 BGB), auf Grundschulden über § 1192 BGB entsprechend anwendbar.
- Der Gläubiger kann sich bei Zahlungsausfall aussuchen, aus welchem der belasteten Grundstücke er die Zwangsvollstreckung betreibt – er ist nicht verpflichtet, anteilig gegen alle Grundstücke vorzugehen (Gesamthaftung).
- Für den Immobilienverkauf ist die Gesamtgrundschuld ein Warnsignal: Verkauft der Eigentümer nur eines von mehreren belasteten Grundstücken, bleibt die volle Grundschuldsumme auf dem verkauften Grundstück lasten, bis eine Freistellung durch die Bank erfolgt oder eine Pfandentlassung vereinbart wird.
- Beim Grundbuchauszug erkennt man die Gesamtgrundschuld am Mithaftvermerk, der auf die anderen mitbelasteten Grundstücke verweist.
- Praxisrelevant für den Makler: Vor Vertragsabschluss sollte geklärt werden, ob und wie eine Pfandfreigabe (Löschung der Mithaftung) für das zu verkaufende Grundstück mit der Bank vereinbart wird, damit der Käufer eine lastenfreie Eintragung erhält.
Beispiel aus der Praxis
Ein Landwirt hatte für ein Betriebsdarlehen eine Gesamtgrundschuld über 500.000 Euro auf zwei separaten Flurstücken eintragen lassen. Verkauft er nun eines der beiden Grundstücke, muss die Bank vor der lastenfreien Übertragung entweder die Mithaftung dieses Grundstücks löschen (Pfandentlassung) oder eine anteilige Freigabe gegen Zahlung vereinbaren.
Rechtsgrundlage
- § 1132 BGB (analog über § 1192 BGB) – Regelt die Gesamthypothek/-grundschuld: Haftung mehrerer Grundstücke für dieselbe Forderung, Wahlrecht des Gläubigers bei der Verwertung.
- § 1192 BGB – Verweist für die Grundschuld auf die entsprechenden Vorschriften der Hypothek, soweit sich aus deren Charakter als nicht-akzessorisches Recht keine Abweichungen ergeben.