Gewerbesteuer bei Immobilien
Auch: Gewerbesteuerliche Behandlung von Immobiliengeschäften
"Gewerbesteuer bei Immobilien" beschreibt, unter welchen Voraussetzungen Immobiliengeschäfte – Vermietung, Verwaltung oder Verkauf – der Gewerbesteuer unterliegen und wie diese Belastung durch die erweiterte Kürzung wieder vermieden werden kann. Der Begriff ist der Oberbegriff für die konkreten Einzelfragen der gewerbesteuerlichen Behandlung von Immobiliengeschäften.
Ausführliche Erklärung
Ob Immobilienerträge gewerbesteuerpflichtig sind, hängt maßgeblich davon ab, ob die Tätigkeit als private Vermögensverwaltung oder als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist:
- Private Vermögensverwaltung: Reine Vermietung und gelegentlicher Verkauf einzelner Immobilien im Privatvermögen unterliegen der Einkommensteuer, nicht aber der Gewerbesteuer.
- Gewerblicher Grundstückshandel: Werden innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte an- und verkauft (Faustregel: mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren, sogenannte Drei-Objekt-Grenze), stuft die Finanzverwaltung die Tätigkeit als gewerblich ein – mit der Folge, dass zusätzlich zur Einkommensteuer Gewerbesteuer anfällt.
- Kapitalgesellschaften: Immobilien-GmbHs und andere Kapitalgesellschaften unterliegen kraft Rechtsform stets der Gewerbesteuer (Formkaufmann), unabhängig davon, ob ihre Tätigkeit nach den für Privatpersonen geltenden Maßstäben noch als Vermögensverwaltung gelten würde.
- Erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG): Für Kapitalgesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, besteht die Möglichkeit, den auf diese Tätigkeit entfallenden Gewerbeertrag vollständig von der Gewerbesteuer freizustellen – ein zentrales Gestaltungsinstrument für reine Immobilien-Bestandshaltungsgesellschaften.
Für Makler ist das Thema vor allem als Warnsignal bei Investoren mit mehreren geplanten Käufen und Verkäufen relevant sowie bei der grundsätzlichen Entscheidung, ob eine Immobilie im Privatvermögen oder über eine Gesellschaft gehalten werden soll. Die konkreten Details – Drei-Objekt-Grenze, Freibeträge, Hebesätze und die erweiterte Kürzung – sind in den jeweils spezielleren Fachbegriffen ausgeführt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Privatanleger kauft, saniert und verkauft innerhalb von vier Jahren fünf Eigentumswohnungen. Das Finanzamt stuft dies als gewerblichen Grundstückshandel ein: Neben der Einkommensteuer fällt nun auch Gewerbesteuer an. Hätte er dieselben Objekte über eine reine Grundstücksverwaltungs-GmbH gehalten und die erweiterte Kürzung beantragt, wäre der Gewerbeertrag aus der Vermietung dagegen gewerbesteuerfrei geblieben.
Rechtsgrundlage
- § 9 Nr. 1 GewStG – Einfache und erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags bei Grundbesitz bzw. reinen Grundstücksunternehmen.