Grundstückswertermittlung

Rechtlicher Ausgangspunkt jeder Wertermittlung ist § 194 BauGB, der den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die konkreten Methoden zur Ermittlung dieses Wertes regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Für die Grundstückswertermittlung im engeren Sinn – also den Bodenwert getrennt von etwaigen Aufbauten – kommt in der Praxis vor allem das Vergleichswertverfahren zum Einsatz:

• Bodenrichtwerte der örtlichen Gutachterausschüsse liefern durchschnittliche Lagewerte für vergleichbare Grundstücke und dienen als wichtige Orientierungsgröße, müssen aber auf die individuellen Grundstücksmerkmale (Zuschnitt, Erschließung, Grundstücksgröße, Nutzungsmaß) angepasst werden.
• Vergleichspreise tatsächlich verkaufter, vergleichbarer Grundstücke aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses können ebenfalls herangezogen werden.
• Bei bebauten Grundstücken wird der gesondert ermittelte Bodenwert im Sachwertverfahren zum Sachwert des Gebäudes addiert, während er im Ertragswertverfahren als eigenständige Komponente neben dem kapitalisierten Reinertrag des Gebäudes verzinst und berücksichtigt wird.

Für Makler ist die Grundstückswertermittlung insbesondere bei der Objektbewertung für Verkaufsexposés, bei Erbschafts- und Schenkungsfällen sowie im Rahmen von Beleihungswertgutachten für Finanzierungen relevant.

Ein Gutachter soll den Verkehrswert eines Einfamilienhauses ermitteln. Er bestimmt zunächst den Bodenwert des Grundstücks anhand des vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerts, passt diesen an die individuelle Grundstücksgröße an und addiert anschließend den nach dem Sachwertverfahren ermittelten Wert des Gebäudes.