Hausgruppe
Auch: Reihenhauszeile
Eine Hausgruppe ist eine Aneinanderreihung von mindestens drei Gebäuden, die ohne seitlichen Grenzabstand unmittelbar aneinandergebaut sind – der klassische Reihenhauszeile. Bauordnungs- und planungsrechtlich gilt sie als eigenständiger baulicher Bebauungstyp mit besonderen Abstandsflächen- und Brandschutzregeln.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Hausgruppe stammt aus dem Bauordnungsrecht und der Bauweise-Systematik der Baunutzungsverordnung (§ 22 BauNVO) und beschreibt eine Bebauung, bei der drei oder mehr Gebäude ohne Grenzabstand aneinandergrenzen – meist Reihenhäuser, gelegentlich auch aneinandergereihte Gewerbeeinheiten.
Wichtige Punkte für Makler:
- Abgrenzung zum Doppelhaus: Zwei aneinandergebaute Gebäude bilden ein Doppelhaus; erst ab drei Gebäuden in einer Reihe spricht man von einer Hausgruppe. Diese Abgrenzung ist relevant, weil Bebauungspläne die zulässige Bauweise häufig explizit auf "Einzel- und Doppelhäuser" beschränken – eine Hausgruppe wäre dann planungsrechtlich unzulässig, auch wenn die einzelnen Gebäude für sich genommen unauffällig wirken.
- Geschlossene vs. offene Bauweise: Innerhalb einer Hausgruppe entfällt zwischen den einzelnen Häusern der bauordnungsrechtliche Grenzabstand; nach außen (zum Nachbargrundstück außerhalb der Gruppe) gelten dagegen die regulären Abstandsflächenvorschriften.
- Brandschutz: Zwischen den einzelnen Häusern einer Hausgruppe sind in der Regel Brandwände erforderlich, um eine Ausbreitung von Bränden zwischen den Einheiten zu verhindern.
- Rechtliche Einheit vs. Eigentum: Bauordnungsrechtlich bilden die Häuser eine bauliche Einheit; eigentumsrechtlich sind sie in aller Regel selbstständige Grundstücke mit eigenem Grundbuchblatt, oft mit gegenseitigen Grunddienstbarkeiten (z. B. für Überbau, Leitungsrechte) verbunden.
- Praxisrelevanz: Bei der Erweiterung, dem Umbau oder dem Anbau an ein Reihenhaus innerhalb einer Hausgruppe ist stets zu prüfen, ob die geplante Maßnahme mit der bauplanungsrechtlichen Festsetzung zur Bauweise sowie mit den Brandschutzanforderungen zwischen den Einheiten vereinbar ist.
Beispiel aus der Praxis
In einem Neubaugebiet errichtet ein Bauträger fünf identische Reihenhäuser ohne Grenzabstand zueinander. Bauordnungsrechtlich handelt es sich um eine Hausgruppe; der Bebauungsplan muss dafür ausdrücklich die Bauweise "Hausgruppe" oder eine entsprechend abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO festsetzen, da eine bloße Zulassung von "Einzelhäusern" hierfür nicht ausreichen würde.
Rechtsgrundlage
- § 22 BauNVO – Regelt die Bauweisen (offen, geschlossen, abweichend) und die Zulässigkeit von Hausgruppen im Rahmen der geschlossenen bzw. abweichenden Bauweise.
- Landesbauordnungen – regeln Abstandsflächen zwischen einzelnen Häusern einer Hausgruppe sowie Anforderungen an Brandwände.