Hauswartkosten

Nach § 2 Nr. 14 BetrKV zählen zu den Hauswartkosten die Vergütung, die gesetzlichen Sozialabgaben und Sachkosten (z. B. Dienstkleidung, Werkzeug) für die Tätigkeit eines Hausmeisters, soweit sie nicht bereits unter anderen Positionen erfasst sind (etwa Gartenpflege oder Gebäudereinigung, die der Hauswart oft mit übernimmt).

Der zentrale Praxispunkt, den jeder Makler kennen sollte: Der Verwaltungs- und Instandhaltungsanteil der Hauswarttätigkeit ist nicht umlagefähig. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung müssen aus den Hauswartkosten alle Tätigkeiten herausgerechnet werden, die zur Instandhaltung (Reparaturen, kleine handwerkliche Arbeiten) oder zur Verwaltung (Ablesen von Zählern für die Abrechnung, Schriftverkehr, Mieterkommunikation zu Vertragsfragen) gehören. In der Praxis wird dafür meist ein pauschaler Abschlag angesetzt – üblich sind etwa 10 bis 15 % der Gesamtvergütung, die als nicht umlagefähiger Verwaltungsanteil herausgerechnet werden, sofern keine genaue Stundenaufteilung dokumentiert ist.

Zu den typischen umlagefähigen Hauswarttätigkeiten zählen: Kontrolle der Gemeinschaftsanlagen, Aufsicht über Mülltonnen und Müllplätze, Streu- und Räumdienst im Winter, einfache Kontrollgänge. Für Makler ist dies bei der Prüfung von Nebenkostenabrechnungen im Rahmen einer Objektübernahme oder eines Verkaufs ein häufiger Streitpunkt, da fehlerhafte oder zu hohe Hauswartkostenansätze zu Beanstandungen durch Mieter führen können.

Ein Hausmeister kümmert sich um Kontrollgänge, Winterdienst und Mülltonnenpflege eines Mehrfamilienhauses für ein Jahresgehalt von 8.000 Euro. Da er zusätzlich kleinere Reparaturen und die Verwaltungskorrespondenz übernimmt, zieht die Hausverwaltung pauschal 15 % als nicht umlagefähigen Anteil ab und legt die restlichen 6.800 Euro als Hauswartkosten um.