Abgrenzung der Herstellungskosten

Ausgangspunkt ist die handelsrechtliche Definition in § 255 Abs. 2 HGB, die auch steuerlich herangezogen wird: Herstellungskosten sind Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Für die Praxis ergeben sich daraus drei Fallgruppen:

• Herstellung: Ein neues Gebäude wird errichtet – die gesamten Baukosten sind Herstellungskosten.
• Erweiterung: Eine bestehende Immobilie wird baulich erweitert (Anbau, Aufstockung, zusätzliche Räume) – die dafür anfallenden Kosten sind stets Herstellungskosten, unabhängig von ihrer Höhe.
• Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus: Wird der Standard einer Immobilie in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche (Heizung, Sanitär, Elektroinstallation, Fenster) von einfach auf mittel oder gehoben angehoben, gelten die Kosten als Herstellungskosten, auch wenn kein Anbau erfolgt.
• Reiner Erhaltungsaufwand: Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen, die den bisherigen Zustand lediglich erhalten oder auf zeitgemäßen Standard bringen, ohne eine wesentliche Standardanhebung zu bewirken, bleiben sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

Eine wichtige steuerliche Sonderregel verschärft diese Abgrenzung zusätzlich: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gelten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes durchgeführt werden, als Herstellungskosten (sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten), sobald die Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen – selbst wenn es sich inhaltlich um reinen Erhaltungsaufwand handelt.

Praxisrelevanz für Makler: Käufer sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien sollten frühzeitig steuerlich beraten werden, insbesondere wenn kurz nach dem Kauf umfangreiche Sanierungsmaßnahmen geplant sind. Die falsche Einschätzung, ob Kosten sofort abziehbar sind oder über Jahrzehnte verteilt werden müssen, kann die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Kapitalanlage erheblich verändern.

Ein Vermieter tauscht in seiner Bestandsimmobilie lediglich die alten Fenster gegen neue Fenster desselben Standards aus – dies ist Erhaltungsaufwand. Ersetzt er dagegen zusätzlich die einfache Heizung durch eine moderne Anlage und erneuert die Elektroinstallation grundlegend, liegt eine Standardanhebung in mehreren Kernbereichen vor – die Kosten gelten insgesamt als Herstellungskosten.