Hochkeller
Auch: Hochkellergeschoss · Souterrain mit Hochlage
Ein Hochkeller ist ein Kellergeschoss, das nicht wie üblich vollständig unter der Geländeoberkante liegt, sondern deutlich – meist über die Hälfte seiner Geschosshöhe – über das natürliche Gelände hinausragt. Dadurch erhält er reguläre, große Fenster statt Kellerlichtschächten und wirkt heller sowie besser nutzbar.
Ausführliche Erklärung
Der Hochkeller ist für Makler vor allem hinsichtlich Nutzbarkeit, Belichtung und Vollgeschoss-Einstufung von Bedeutung:
- Bauform: Durch die erhöhte Lage über dem Gelände können im Hochkeller reguläre, brüstungshohe Fenster eingebaut werden, was den Raum deutlich heller und wohnlicher macht als ein klassischer Vollkeller mit kleinen Lichtschachtfenstern.
- Nutzungsmöglichkeiten: Hochkeller eignen sich aufgrund der besseren Belichtung häufig für Wohnräume, Hobbyräume, Einliegerwohnungen oder Büros und nicht nur für reine Lager- und Technikflächen wie ein klassischer Keller.
- Vollgeschoss-Frage: Ob ein Hochkeller als Vollgeschoss zählt, hängt vom Verhältnis der über Gelände liegenden Höhe zur lichten Raumhöhe ab und ist in den Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt. Dies ist bauplanungsrechtlich relevant, da ein zusätzliches Vollgeschoss die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) beeinflussen und Auswirkungen auf die Grundsteuer sowie Ausnutzbarkeit des Grundstücks haben kann.
- Flächenanrechnung: Bei ausreichender Raumhöhe (über 2 m) und entsprechender Ausstattung (Fenster, Heizung, Bodenbelag) kann die Fläche eines Hochkellers nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ganz oder teilweise zur Wohnfläche gerechnet werden – ein Punkt, der bei der Wertermittlung genau zu prüfen ist.
- Praxisrelevanz: Bei der Besichtigung sollte auf Feuchtigkeit, Belichtungsqualität und die tatsächliche Nutzung (angemeldet als Wohnraum oder nur als Keller deklariert) geachtet werden, da dies erhebliche Auswirkungen auf den erzielbaren Verkaufspreis hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus in Hanglage verfügt über einen Hochkeller, der zur Gartenseite hin komplett über dem natürlichen Gelände liegt und dort reguläre Fenster sowie einen eigenen Zugang hat. Der Eigentümer hat darin eine kleine Einliegerwohnung eingerichtet, die der Makler als vollwertigen Wohnraum vermarktet.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Einstufung als Vollgeschoss richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung; die Flächenanrechnung zur Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).