Höchstbetragsgrundschuld
Auch: Höchstbetragshypothek · Grundschuld mit Höchstbetrag
Die Höchstbetragsgrundschuld ist eine Grundschuld, bei der im Grundbuch nur ein Höchstbetrag eingetragen wird, bis zu dem das Grundstück haftet. Sie eignet sich besonders zur Absicherung wechselnder oder noch nicht feststehender Forderungen, etwa laufender Kontokorrentkredite.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Höchstbetragsgrundschuld vor allem bei Gewerbeimmobilien und im Zusammenhang mit Betriebsmittelkrediten relevant, seltener bei klassischen privaten Wohnimmobilienfinanzierungen (dort dominiert die Festbetragsgrundschuld).
Wesentliche Merkmale:
- Flexibilität statt Festbetrag: Anders als bei der gewöhnlichen (Festbetrags-)Grundschuld wird nicht ein fester Betrag, sondern ein Höchstbetrag eingetragen (§ 1190 Abs. 1 BGB). Innerhalb dieses Rahmens können wechselnde Forderungen – etwa aus einer laufenden Geschäftsverbindung, Kontokorrentkredit oder mehreren Einzeldarlehen – gesichert werden.
- Zinsen inklusive: Bei der Höchstbetragsgrundschuld sind Zinsen im eingetragenen Höchstbetrag bereits mit enthalten (§ 1190 Abs. 2 BGB) – anders als bei der normalen Grundschuld, wo Zinsen zusätzlich zum Kapitalbetrag gesichert werden können.
- Verwendungszweck: Häufig genutzt von Banken zur Absicherung von Betriebsmittellinien, Kontokorrentkrediten oder revolvierenden Kreditlinien gewerblicher Kunden, da die genaue Forderungshöhe zum Zeitpunkt der Bestellung noch nicht feststeht.
- Löschung/Übertragung: Wie andere Grundschulden kann sie als Buch- oder Briefgrundschuld bestellt werden; die Löschung erfordert wie üblich die Bewilligung des Gläubigers.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Objektprüfung ist zu beachten, dass eine eingetragene Höchstbetragsgrundschuld unter Umständen eine höhere Belastung darstellt, als die tatsächlich valutierende (offene) Forderung – der Käufer sollte über den Unterschied zwischen eingetragenem Höchstbetrag und tatsächlicher Restschuld informiert werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gewerbetreibender hat sein Betriebsgrundstück mit einer Höchstbetragsgrundschuld von 500.000 Euro zugunsten seiner Hausbank belastet, um eine flexible Kreditlinie abzusichern. Beim Verkauf des Grundstücks stellt sich heraus, dass die tatsächlich in Anspruch genommene Kreditsumme nur 180.000 Euro beträgt – der Käufer verlangt vom Verkäufer eine Bestätigung der Bank über die tatsächliche Restschuld vor Abschluss des Kaufvertrags.
Rechtsgrundlage
- § 1190 BGB – Zulässigkeit der Höchstbetragsgrundschuld; Einschluss der Zinsen im Höchstbetrag.
- § 1191 BGB – Begriffsbestimmung der Grundschuld als Grundlage.