Industriegebiet
Auch: GI
Ein Industriegebiet (Kürzel GI) ist ein im Bebauungsplan festgesetztes Baugebiet, das ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben dient, einschließlich solcher, die erheblich Lärm, Erschütterungen oder Geruch verursachen und in anderen Baugebieten unzulässig wären.
Ausführliche Erklärung
Das Industriegebiet ist nach § 9 BauNVO die strengste Gewerbekategorie der Baunutzungsverordnung. Anders als im Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO), das nur nicht erheblich störende Betriebe zulässt, dürfen im Industriegebiet auch erheblich belästigende Betriebe angesiedelt werden – etwa chemische Anlagen, große Produktionsstätten oder emissionsintensive Industrieprozesse.
Für den Makler wichtig:
- Keinerlei Wohnnutzung: Wohnungen sind im Industriegebiet – anders als im Gewerbegebiet – grundsätzlich vollständig ausgeschlossen; selbst Betriebsleiterwohnungen sind nur in engen Ausnahmefällen und praktisch selten zulässig.
- Störfallbetriebe: Industriegebiete sind häufig der Standort für Betriebe, die dem Störfallrecht (Störfall-Verordnung, Seveso-III-Richtlinie) unterliegen. Dies führt zu Abstandsanforderungen gegenüber schutzbedürftigen Nutzungen in der Umgebung, was auch benachbarte Grundstücke in ihrer Entwicklung beeinflussen kann.
- Emissionsschutzrechtliche Genehmigung: Viele im Industriegebiet ansässige Betriebe benötigen zusätzlich zur Baugenehmigung eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG).
- Immobilienbewertung: Grundstücke in Industriegebieten werden hinsichtlich Nutzbarkeit deutlich anders bewertet als Gewerbegrundstücke – oft mit spezifischen Anforderungen an Statik, Erschließung (Schwerlastverkehr, Gleisanschluss) und Umweltauflagen (Altlasten, Bodenkontamination).
- Konversion: Ehemalige Industrieflächen sind häufig Gegenstand von Konversionsprojekten; hierbei ist die Altlastenprüfung nach Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) von zentraler Bedeutung, bevor eine Umwidmung z. B. in Wohn- oder Mischgebiet erfolgen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Chemieunternehmen möchte in einem ausgewiesenen Industriegebiet eine Produktionsanlage mit erheblichen Lärm- und Geruchsemissionen errichten. Dies ist planungsrechtlich zulässig, da § 9 BauNVO gerade solche erheblich störenden Betriebe im Industriegebiet vorsieht – im benachbarten Gewerbegebiet wäre die Anlage dagegen unzulässig gewesen.
Rechtsgrundlage
- § 9 BauNVO – Definiert Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen des Industriegebiets.
- Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) – regelt die immissionsschutzrechtliche Genehmigungspflicht vieler Industriebetriebe.
- Störfall-Verordnung (12. BImSchV) – Abstandsanforderungen bei Betrieben mit Gefahrstoffpotenzial.