Kernsanierung
Auch: Vollsanierung · Kompletsanierung
Eine Kernsanierung ist die umfassende Sanierung eines Gebäudes bis auf seine tragende Substanz (den „Kern“): Nichttragende Wände, Installationen, Fußböden, Fenster und Haustechnik werden vollständig entfernt und neu errichtet, während Fundament, tragende Wände und Dachkonstruktion in der Regel erhalten bleiben.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Kernsanierung ist – anders als etwa Modernisierung oder Instandsetzung – kein gesetzlich definierter Fachbegriff, sondern eine in der Bau- und Immobilienbranche gebräuchliche Bezeichnung für den umfassendsten Sanierungsgrad eines Bestandsgebäudes. Typischerweise umfasst eine Kernsanierung die vollständige Entkernung des Gebäudes (Rückbau aller nichttragenden Bauteile), die komplette Erneuerung der Haustechnik (Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation), neue Fenster und Türen, eine Erneuerung oder Ergänzung der Wärmedämmung sowie einen kompletten Innenausbau. Häufig wird dabei auch der Grundriss verändert, etwa durch Versetzen von Trennwänden.
Von der Modernisierung unterscheidet sich die Kernsanierung durch ihren Umfang: Während eine Modernisierung einzelne Verbesserungsmaßnahmen (z. B. neue Heizung, neue Fenster) bezeichnet, betrifft die Kernsanierung das gesamte Gebäude gleichzeitig. Bauordnungsrechtlich kann eine Kernsanierung je nach Umfang genehmigungspflichtig sein, insbesondere wenn tragende Bauteile verändert, Nutzungsänderungen vorgenommen oder brandschutzrechtliche Anforderungen neu zu erfüllen sind; bei denkmalgeschützten Gebäuden ist zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich.
Steuerlich sind die Aufwendungen einer Kernsanierung häufig als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie anfallen und 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen – in diesem Fall sind sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die Abschreibung (AfA) geltend zu machen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor erwirbt ein unsaniertes Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren. Er lässt sämtliche Innenwände, Bodenbeläge, Fenster sowie die komplette Elektro- und Sanitärinstallation entfernen und durch moderne Bauteile ersetzen, dämmt die Fassade neu und passt die Grundrisse an heutige Wohnbedürfnisse an. Da nur die tragende Konstruktion und das Dach erhalten bleiben, spricht man hier von einer Kernsanierung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Definition; der Begriff ist branchenüblich. Relevante Anknüpfungspunkte sind die jeweilige Landesbauordnung (Genehmigungspflicht bei Eingriffen in tragende Bauteile) sowie steuerlich § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten).