Kettengeschäft
Auch: Kettenverkauf · Karussellgeschäft
Ein Kettengeschäft liegt vor, wenn eine Immobilie innerhalb kurzer Zeit – oft Wochen oder Monate – mehrfach zwischen wechselnden Eigentümern weiterverkauft wird, ohne dass dafür ein plausibler wirtschaftlicher Grund erkennbar ist. Häufig steigt dabei der Kaufpreis von Transaktion zu Transaktion, ohne dass sich an der Immobilie etwas verändert hat.
Ausführliche Erklärung
Kettengeschäfte sind ein klassisches Muster zur Geldwäsche über Immobilien und für Makler ein wichtiges Erkennungsmerkmal im Rahmen der Sorgfaltspflichten:
- Funktionsweise: Eine Immobilie wird zunächst zu einem niedrigen Preis an eine erste (oft eigens gegründete) Gesellschaft verkauft. Diese verkauft kurz darauf zu einem deutlich höheren Preis an eine zweite Gesellschaft weiter – teils mehrfach hintereinander. Am Ende der Kette steht ein "legitimer" Endkäufer, der einen scheinbar marktüblichen, tatsächlich aber künstlich aufgeblähten Preis zahlt. Die Preissteigerungen dienen dazu, illegal erworbenes Geld unauffällig in die Wertsteigerung "einzuschleusen".
- Typische Warnsignale: mehrere Eigentümerwechsel im Grundbuch innerhalb weniger Monate; beteiligte Gesellschaften ohne erkennbaren operativen Geschäftszweck (Verdacht auf Mantelgesellschaft); Zwischenverkäufer mit Sitz in Ländern mit hohem Geldwäscherisiko; keine erkennbare Wertsteigerung der Immobilie (keine Sanierung, keine Marktentwicklung), die den Preisanstieg rechtfertigt.
- Bedeutung für den Makler: Wird der Makler bei einer solchen Transaktion eingeschaltet – etwa beim letzten Verkauf der Kette – muss er die Vorbesitzverhältnisse und Preisentwicklung prüfen (Grundbuchauszug, Kaufvertragshistorie) und bei Auffälligkeiten eine erhöhte Sorgfaltsprüfung (verstärkte Sorgfaltspflichten nach § 15 GwG) durchführen. Bleiben Zweifel bestehen, ist eine Verdachtsmeldung nach § 43 GwG zu prüfen.
- Kettengeschäfte treten häufig in Kombination mit Mantelgesellschaften und Kaufpreismanipulation auf und bilden gemeinsam ein typisches Geldwäsche-Dreieck im Immobiliensektor.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gewerbeimmobilie wird im Januar für 800.000 Euro an eine neu gegründete GmbH verkauft, im März für 1,1 Mio. Euro an eine zweite Gesellschaft weiterverkauft und im Juni schließlich für 1,4 Mio. Euro an einen ausländischen Investor angeboten – ohne dass Sanierungen oder Marktentwicklungen die Preissteigerung erklären. Der beauftragte Makler erkennt das Muster im Grundbuchauszug und schaltet vor Abschluss seine Compliance-Stelle ein.