Kaufpreismanipulation
Auch: Über-/Unterfakturierung · Preisverschleierung
Bei der Kaufpreismanipulation weicht der im notariellen Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis bewusst vom tatsächlich fließenden Geldbetrag ab. Wird ein zu niedriger Preis beurkundet und die Differenz "schwarz" gezahlt (Unterfakturierung), dient dies meist der Steuerhinterziehung; wird ein zu hoher Preis beurkundet (Überfakturierung), dient dies häufig der Einschleusung illegaler Gelder in den legalen Wirtschaftskreislauf.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist Kaufpreismanipulation eines der klassischen Warnsignale ("Red Flags") im Rahmen der Geldwäscheprävention, weil sie unmittelbar bei der Preisverhandlung sichtbar werden kann:
- Unterfakturierung ("Schwarzgeldanteil"): Käufer und Verkäufer vereinbaren einen niedrigeren notariellen Kaufpreis, die Differenz wird bar oder über Umwege gezahlt. Motiv ist meist die Verkürzung der Grunderwerbsteuer und ggf. der Spekulationssteuer beim Verkäufer. Dies ist Steuerhinterziehung nach § 370 AO und kann zugleich geldwäscherechtlich relevant sein, wenn die Barmittel aus Straftaten stammen.
- Überfakturierung: Der beurkundete Kaufpreis liegt deutlich über dem Marktwert. Dies ermöglicht es, große Mengen illegal erworbenen Vermögens scheinbar legal in eine Immobilie zu "waschen" – der überhöhte Differenzbetrag fließt oft über verschachtelte Gesellschaftsstrukturen zurück an die eigentlich Berechtigten.
- Typische Warnsignale für den Makler: Kaufpreis weicht erheblich vom Marktwert oder Verkehrswertgutachten ab; Käufer besteht auf ungewöhnlichen Zahlungsmodalitäten (Teilzahlung außerhalb des Notarvertrags, Zahlung durch Dritte ohne erkennbaren Bezug zum Geschäft); Drängen auf schnellen Abschluss ohne übliche Preisverhandlung; Zahlung über mehrere Auslandskonten.
- Maklerpflichten: Bei begründetem Verdacht auf Kaufpreismanipulation ist der Makler verpflichtet, dies im Rahmen seiner Sorgfaltspflichten zu dokumentieren und ggf. eine Verdachtsmeldung nach § 43 GwG an die FIU zu erstatten – unabhängig davon, ob daraus ein Provisionsverlust droht.
- Der Notar prüft den beurkundeten Kaufpreis nicht auf Marktangemessenheit, sondern nur auf Formwirksamkeit; die "Plausibilitätskontrolle" des tatsächlichen Preisgefüges liegt faktisch beim Makler als Marktkenner.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer bietet dem Verkäufer an, im notariellen Vertrag nur 400.000 Euro zu beurkunden, obwohl 480.000 Euro vereinbart wurden – die Differenz von 80.000 Euro solle bar "unter der Hand" gezahlt werden, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Der Makler lehnt die Mitwirkung ab, klärt beide Parteien über die Strafbarkeit auf und dokumentiert den Vorgang in seiner Compliance-Akte.
Rechtsgrundlage
- § 261 StGB – Geldwäsche; erfasst auch die Verschleierung der Herkunft durch manipulierte Kaufpreise.
- § 370 AO – Steuerhinterziehung bei Unterfakturierung zur Verkürzung von Grunderwerb- oder Spekulationssteuer.
- § 43 GwG – Meldepflicht des Maklers bei entsprechendem Verdacht.