Kostenkalkulation
Auch: Baukostenkalkulation · Kostenplanung
Die Kostenkalkulation ist die planmäßige Ermittlung aller mit einem Bau- oder Entwicklungsvorhaben verbundenen Kosten – von der ersten groben Schätzung bis zur Abrechnung nach Fertigstellung.
Ausführliche Erklärung
In der Immobilienprojektentwicklung durchläuft die Kostenkalkulation mehrere, zunehmend genauere Stufen der Kostenermittlung nach DIN 276, die sich in der Praxis meist an vier zentralen Meilensteinen orientieren, wie sie die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) den Leistungsphasen zuordnet: die grobe Kostenschätzung in der Vorplanung (Leistungsphase 2), die verbindlichere Kostenberechnung in der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3), der Kostenanschlag nach Vergabe der Bauleistungen (Leistungsphase 7) und schließlich die Kostenfeststellung nach Bauabschluss (Leistungsphase 8). DIN 276 kennt seit der Fassung 2018-12 zusätzlich den vorgelagerten Kostenrahmen (erste Grobeinschätzung in der Bedarfsplanung) sowie den Kostenvoranschlag (auf Basis der Ausführungsplanung, vor Vergabe) als weitere Zwischenstufen. Als technische Grundlage für die einheitliche Gliederung dient die Norm DIN 276 „Kosten im Bauwesen", die Baukosten acht Kostengruppen zuordnet (u. a. Grundstück, Bauwerk – Baukonstruktionen, Bauwerk – Technische Anlagen, Außenanlagen, Baunebenkosten).
Für Makler und Projektentwickler ist die Kostenkalkulation zentral, weil sie über Wirtschaftlichkeit, Finanzierbarkeit und letztlich den erzielbaren Verkaufs- oder Mietpreis entscheidet. Eine belastbare Kalkulation berücksichtigt neben den reinen Baukosten auch Grundstücks-, Erschließungs-, Finanzierungs- und Vertriebskosten sowie Risikopuffer für Preissteigerungen und unvorhergesehene Mehrkosten. Abweichungen zwischen früher Kostenschätzung und späterer Kostenfeststellung sind üblich; deutliche Überschreitungen können bei Bauträgerverträgen zu Streit über Nachträge und Mehrkostenübernahme führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger kalkuliert für ein Mehrfamilienhaus in der Vorplanung Baukosten von 3,2 Mio. Euro (Kostenschätzung nach DIN 276). Nach Abschluss der Entwurfsplanung liegt die verbindlichere Kostenberechnung bei 3,45 Mio. Euro. Diese Zahl bildet die Grundlage für die Finanzierungszusage der Bank und die Kalkulation der Verkaufspreise der einzelnen Wohnungen.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung. Maßgeblich sind die HOAI (Kostenermittlung als Grundleistung der jeweiligen Leistungsphase) und die technische Norm DIN 276 als anerkannte Fachgrundlage für Gliederung und Genauigkeit der Kostenermittlung.