Ländermodelle der Grundsteuer

Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Bewertung der Grundsteuer anhand veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte, wurde die Grundsteuer reformiert. Der Bund schuf mit dem Grundsteuer-Reformgesetz ein wertabhängiges Bundesmodell, räumte den Ländern zugleich aber über eine Länderöffnungsklausel die Möglichkeit ein, eigene, abweichende Bewertungsverfahren einzuführen. Mehrere Länder haben davon Gebrauch gemacht:

• Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell, das allein auf den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche abstellt, unabhängig vom Gebäudewert.
• Bayern: reines Flächenmodell, das ausschließlich Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie deren Nutzungsart berücksichtigt, ohne Wertkomponente.
• Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren, das das bayerische Flächenmodell um einen lageabhängigen Faktor ergänzt.
• Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell, ebenfalls eine Kombination aus Flächen- und Lagekomponente mit eigenem Landesgesetz.
• Hamburg: Wohnlagenmodell, das Flächen mit einer Einordnung in Wohnlagen kombiniert.
• Saarland und Sachsen: wenden im Kern das Bundesmodell an, weichen aber bei den Steuermesszahlen ab.

Für Land- und Forstwirtschaft gilt in allen Bundesländern grundsätzlich einheitlich das Bundesmodell. Für Makler ist die Kenntnis der jeweiligen Ländermodelle wichtig, um Käufern und Verkäufern die zu erwartende Grundsteuerbelastung eines Objekts je nach Bundesland korrekt einordnen zu können, da sich Bewertungslogik und Bemessungsgrundlage zwischen den Modellen erheblich unterscheiden.

Ein Einfamilienhaus in Baden-Württemberg wird nach dem dortigen Bodenwertmodell allein anhand von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert bewertet, während ein vergleichbares Haus in Bayern ausschließlich nach den Flächen von Grundstück und Gebäude ohne Wertbezug besteuert wird – die Grundsteuer unterscheidet sich dadurch trotz ähnlicher Objekte strukturell.