Land- und forstwirtschaftliche Fläche
Auch: Ackerland · Grünland · Forstfläche · landwirtschaftliche Nutzfläche
Land- und forstwirtschaftliche Flächen sind Grundstücke, die dauerhaft dem Ackerbau, der Viehhaltung, dem Gartenbau oder der Forstwirtschaft dienen. Sie liegen planungsrechtlich in aller Regel im Außenbereich und werden bei der Wertermittlung nach eigenen, deutlich niedrigeren Maßstäben als Bauland bewertet.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff der Landwirtschaft ist in § 201 BauGB definiert und umfasst Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft, gartenbauliche Erzeugung, Erwerbsobstbau, Weinbau sowie die berufsmäßige Imkerei und Binnenfischerei. Die Forstwirtschaft wird von § 201 BauGB nicht mit erfasst; sie wird im BauGB an anderer Stelle (etwa als privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) der Landwirtschaft gleichgestellt behandelt. Für Makler sind mehrere Aspekte zentral:
- Planungsrechtliche Einordnung: Land- und forstwirtschaftliche Flächen liegen typischerweise im Außenbereich (§ 35 BauGB), wo Bauvorhaben nur eingeschränkt privilegiert zulässig sind (z. B. Betriebsleiterwohnhäuser landwirtschaftlicher Betriebe). Eine Umwandlung in Bauland setzt in der Regel eine Änderung des Flächennutzungsplans und Bebauungsplans voraus.
- Bodenrichtwerte: Die Gutachterausschüsse führen für land- und forstwirtschaftliche Flächen eigene, deutlich niedrigere Bodenrichtwerte als für Bauland – oft im Bereich weniger Euro pro Quadratmeter statt hunderter Euro bei Bauerwartungsland.
- Bewertungsverfahren: Neben dem Vergleichswertverfahren spielt bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen das Ertragswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz (§§ 158 ff. BewG für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, §§ 232 ff. BewG für die Grundsteuer) eine eigenständige Rolle, das sich methodisch vom Verkehrswertverfahren nach ImmoWertV unterscheidet.
- Pacht statt Miete: Die Überlassung landwirtschaftlicher Flächen zur Nutzung erfolgt typischerweise über Landpachtverträge (Landpachtverkehrsgesetz), nicht über Mietverträge – relevant, falls ein Makler mit landwirtschaftlichen Nebenflächen eines Grundstücks befasst ist.
- Vorkaufsrechte: Beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen können agrarstrukturelle Genehmigungspflichten (Grundstücksverkehrsgesetz) und siedlungsrechtliche Vorkaufsrechte greifen, die den Verkaufsprozess verlängern können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer möchte eine 2 Hektar große Ackerfläche am Ortsrand verkaufen. Da die Fläche im Flächennutzungsplan weiterhin als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist, orientiert sich der Kaufpreis am regionalen Bodenrichtwert für Ackerland (z. B. 3 €/m²) und nicht am Baulandpreis, auch wenn die Lage am Siedlungsrand liegt – erst eine förmliche Umwidmung könnte den Wert erheblich steigern.
Rechtsgrundlage
- § 201 BauGB – Definition der Landwirtschaft (Forstwirtschaft ist hiervon nicht erfasst, wird im BauGB aber an anderer Stelle gleichgestellt behandelt).
- § 35 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich, in dem sich diese Flächen meist befinden.
- §§ 158 ff. BewG – Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- §§ 232 ff. BewG – Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens für die Grundsteuer.
- Grundstücksverkehrsgesetz – agrarstrukturelle Genehmigungspflicht beim Verkauf.