Landwirtschaftliche Immobilie

Landwirtschaftliche Immobilien umfassen sowohl unbebaute Flächen (Ackerland, Grünland, Wald, Sonderkulturen wie Weinberge oder Obstplantagen) als auch bebaute Hofstellen mit Wohnhaus, Stallungen, Scheunen und weiteren Wirtschaftsgebäuden. Ihre bauplanungsrechtliche Besonderheit ist die Lage im sogenannten Außenbereich (§ 35 BauGB): Anders als im unbeplanten Innenbereich ist eine Bebauung dort grundsätzlich nur privilegierten Vorhaben – insbesondere solchen, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen – vorbehalten. Wer eine ehemalige Hofstelle erwirbt, muss deshalb prüfen, ob und in welchem Umfang eine Umnutzung zu Wohnzwecken oder eine bauliche Erweiterung überhaupt genehmigungsfähig ist.

Beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen greift zudem das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG): Der Kaufvertrag über ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück bedarf grundsätzlich einer behördlichen Genehmigung, die insbesondere versagt werden kann, wenn der Kauf eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bewirken würde oder der Preis in einem groben Missverhältnis zum Wert steht. Die Bundesländer legen dabei häufig Bagatellgrenzen (Flächengrößen) fest, unterhalb derer keine Genehmigungspflicht besteht. Bei bewaldeten Flächen ist zusätzlich das Bundeswaldgesetz zu beachten, etwa wenn eine Umwandlung in eine andere Nutzungsart beabsichtigt ist.

Für die Wertermittlung landwirtschaftlicher Immobilien sind neben dem Bodenrichtwert vor allem Bodengüte (Ackerzahl/Bodenpunkte), Bewirtschaftungsform (Eigenbewirtschaftung oder Verpachtung), etwaige Förderrechte sowie der Zustand der Hofgebäude maßgeblich.

Ein Ehepaar erbt den elterlichen Bauernhof mit 12 Hektar Ackerland und einer Hofstelle. Da die Fläche nicht mehr selbst bewirtschaftet werden soll, wird das Ackerland an einen Landwirt aus dem Dorf verpachtet; der beabsichtigte Verkauf des Ackerlandes an einen ortsfremden Käufer bedarf zuvor der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz.