Legalitätsprinzip Grundbuchamt
Auch: Bewilligungsgrundsatz
Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung von Rechten kein Ermessen: Liegen alle formellen Voraussetzungen vor, muss es eintragen; fehlen sie, muss es die Eintragung ablehnen. Diese strikte Bindung an das formelle Vorliegen der Voraussetzungen wird als Legalitätsprinzip des Grundbuchamts bezeichnet.
Ausführliche Erklärung
Anders als ein Gericht, das im Streitfall die materielle Rechtslage inhaltlich prüft, beschränkt sich das Grundbuchamt auf die formelle Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen. Zentrale Bausteine:
- Bewilligungsgrundsatz (§ 19 GBO): Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige, dessen Recht betroffen ist, die Eintragung bewilligt (Voreintragungsgrundsatz und Konsensprinzip). Das Grundbuchamt prüft nicht, ob der zugrunde liegende schuldrechtliche Vertrag (z. B. der Kaufvertrag) wirksam ist, sondern nur, ob die formgerechte Bewilligung vorliegt.
- Nachweisform (§ 29 GBO): Alle für die Eintragung erheblichen Erklärungen und Nachweise müssen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorgelegt werden. Liegt diese Form nicht vor, darf das Amt nicht eintragen – selbst wenn die materielle Rechtslage unstreitig eindeutig wäre.
- Zwischenverfügung (§ 18 GBO): Fehlt nur ein behebbares formelles Hindernis (z. B. fehlende Unterschrift, fehlende Genehmigung), erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung mit Fristsetzung zur Behebung, statt sofort zurückzuweisen.
Diese strikte formelle Bindung bedeutet in der Praxis: Das Grundbuchamt prüft nicht, ob der Kaufpreis angemessen bezahlt wurde, ob der Verkäufer den Käufer getäuscht hat oder ob der Vertrag wirtschaftlich sinnvoll ist. Es prüft ausschließlich, ob die formellen Voraussetzungen (Bewilligung, Form, Voreintragung, ggf. erforderliche Genehmigungen) vorliegen. Materielle Streitigkeiten müssen die Beteiligten zivilrechtlich klären – notfalls über eine Grundbuchberichtigung oder gerichtliche Auseinandersetzung.
Für den Makler ist dieser Grundsatz wichtig, um Kunden zu erklären, warum ein Grundbuchauszug zwar formell zuverlässig, aber keine Garantie für die materielle Richtigkeit jeder Eintragung ist (dafür sorgt der öffentliche Glaube des Grundbuchs, § 892 BGB, der den gutgläubigen Erwerb schützt).
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer und ein Verkäufer streiten sich außergerichtlich darüber, ob der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechtbar ist. Solange die formellen Eintragungsvoraussetzungen (notarielle Auflassung, Bewilligung, erforderliche Genehmigungen) vorliegen, muss das Grundbuchamt den Käufer dennoch als Eigentümer eintragen – die materielle Streitfrage muss vor Gericht geklärt werden.