Grundbuchvollzug
Auch: Vollzug im Grundbuch · Vollzug der Auflassung
Grundbuchvollzug bezeichnet den Vorgang, bei dem eine notariell beurkundete Erklärung – etwa die Auflassung beim Immobilienkauf – tatsächlich durch Eintragung im Grundbuch umgesetzt wird. Erst mit dem Vollzug wird die Rechtsänderung wirksam.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler markiert der Grundbuchvollzug den formalen Abschluss des Eigentumsübergangs und ist damit der entscheidende Meilenstein nach Beurkundung und Kaufpreiszahlung.
Ablauf in der Praxis:
1. Beurkundung: Notar beurkundet Kaufvertrag mit Auflassung (§ 925 BGB).
2. Auflassungsvormerkung: Zur Absicherung des Käufers wird zunächst eine Vormerkung eingetragen (§ 883 BGB), bevor der Kaufpreis fließt.
3. Fälligkeitsmitteilung: Notar bestätigt dem Käufer, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen (Vormerkung eingetragen, Löschung von Belastungen gesichert etc.) vorliegen.
4. Kaufpreiszahlung.
5. Antrag auf Eigentumsumschreibung: Notar stellt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt (§ 13, § 20 GBO).
6. Vollzug: Das Grundbuchamt prüft die formellen Voraussetzungen (§ 29 GBO: öffentliche Beurkundung/Beglaubigung) und das Konsensprinzip (Einigung + Eintragungsbewilligung, § 873 BGB) und trägt den neuen Eigentümer in Abteilung I ein.
Der Grundbuchvollzug kann sich aus verschiedenen Gründen verzögern: ausstehende Löschungsbewilligungen für Altlasten (Grundschulden), fehlende Nachweise (z. B. Erbnachweis), gemeindliche Vorkaufsrechtsverzichte, oder Zwischenverfügungen wegen formaler Mängel. Für den Makler ist es wichtig, Käufer und Verkäufer realistisch über den zeitlichen Ablauf zu informieren – zwischen Beurkundung und tatsächlichem Vollzug (Grundbucheintrag) können je nach Amtsgericht und Komplexität mehrere Wochen bis Monate vergehen.
Beispiel aus der Praxis
Nach der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags dauert es in einer stark belasteten Region rund zehn Wochen, bis das Grundbuchamt den Vollzug (Umschreibung des Eigentums auf den Käufer) tatsächlich durchführt – der Makler informiert beide Parteien vorab über diese realistische Zeitspanne, um Frustration zu vermeiden.
Rechtsgrundlage
- § 873 BGB – Einigung und Eintragung als Voraussetzung der Rechtsänderung (Konsensprinzip).
- § 925 BGB – Auflassung als besondere Einigungsform bei Grundstücksübertragungen.
- § 20 GBO – Nachweis der Einigung als Eintragungsvoraussetzung.
- § 29 GBO – Formerfordernis öffentlicher Urkunden für die Eintragung.