Leistungsphase

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) unterteilt die Objektplanung für Gebäude in neun Leistungsphasen, denen jeweils feste Grundleistungen und ein prozentualer Honoraranteil am Gesamthonorar zugeordnet sind:

1. LP 1 – Grundlagenermittlung (ca. 2 %): Klärung der Aufgabenstellung, Bedarfsplanung.

2. LP 2 – Vorplanung (ca. 7 %): Erarbeitung eines Planungskonzepts, Kostenschätzung.

3. LP 3 – Entwurfsplanung (ca. 15 %): Durcharbeitung des Konzepts, Kostenberechnung.

4. LP 4 – Genehmigungsplanung (ca. 3 %): Erstellung der Bauantragsunterlagen.

5. LP 5 – Ausführungsplanung (ca. 25 %): Detaillierte Ausführungspläne als Grundlage für die Bauausführung.

6. LP 6 – Vorbereitung der Vergabe (ca. 10 %): Erstellung von Leistungsverzeichnissen, Mengenermittlung.

7. LP 7 – Mitwirkung bei der Vergabe (ca. 4 %): Einholen und Prüfen von Angeboten, Vergabevorschlag.

8. LP 8 – Objektüberwachung/Bauüberwachung (ca. 32 %): Bauleitung, Qualitäts- und Terminkontrolle, Abnahme.

9. LP 9 – Objektbetreuung und Dokumentation (ca. 2 %): Mängelüberwachung während der Gewährleistungsfrist, Übergabe der Dokumentation.

Für den Makler ist die Kenntnis der Leistungsphasen aus mehreren Gründen praxisrelevant:

• Projektstand einschätzen: Bei der Vermarktung von Bauträgerprojekten oder Grundstücken mit Baurecht hilft die Einordnung nach Leistungsphase, den Reifegrad eines Projekts realistisch zu kommunizieren (z. B. "Genehmigungsplanung abgeschlossen" = Bauantrag bereits eingereicht).
• Kostenplausibilisierung: Da jede Leistungsphase einem Honoraranteil zugeordnet ist, lässt sich abschätzen, welcher Planungsaufwand bereits erbracht wurde und welcher noch aussteht.
• Vertragsgestaltung: Architektenverträge beauftragen häufig nicht alle neun Leistungsphasen auf einmal, sondern schrittweise (Stufenvertrag) – relevant bei der Beurteilung, wie weit ein Bauvorhaben tatsächlich vorbereitet ist.

Wichtig: Die einzelnen Leistungsphasen bauen aufeinander auf, können aber vertraglich getrennt beauftragt werden (z. B. nur Leistungsphasen 1–4 für die Genehmigungsplanung, gefolgt von einer separaten Beauftragung der Ausführung).

Ein Grundstückseigentümer lässt für sein Bauvorhaben zunächst nur die Leistungsphasen 1 bis 4 (bis zur Baugenehmigung) durch einen Architekten erbringen, um das Grundstück mit erteilter Baugenehmigung gewinnbringender zu verkaufen. Der Käufer beauftragt anschließend einen eigenen Architekten mit den Leistungsphasen 5 bis 8 für die Bauausführung.