Leistungsphasen (HOAI)
Auch: HOAI-Leistungsphasen · Leistungsbild Objektplanung
Die Leistungsphasen (LPH) sind die neun gesetzlich definierten Abschnitte, in die die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) die Grundleistungen der Objektplanung unterteilt – von der ersten Idee bis zur fertigen und abgenommenen Immobilie.
Ausführliche Erklärung
Die Leistungsphasen strukturieren ein Bauprojekt in aufeinanderfolgende, klar abgrenzbare Arbeitsschritte. Für die Objektplanung von Gebäuden und Innenräumen ergeben sich folgende neun Phasen: 1. Grundlagenermittlung, 2. Vorplanung, 3. Entwurfsplanung, 4. Genehmigungsplanung, 5. Ausführungsplanung, 6. Vorbereitung der Vergabe, 7. Mitwirkung bei der Vergabe, 8. Objektüberwachung (Bauüberwachung), 9. Objektbetreuung und Dokumentation.
Jeder Leistungsphase ist ein Prozentsatz des Gesamthonorars zugeordnet, wodurch sich das Architektenhonorar transparent auf die tatsächlich erbrachten Leistungen aufteilen lässt. Die Phasen 8 und 9 (Bauüberwachung, Objektbetreuung) haben dabei traditionell das höchste Gewicht, da sie die zeit- und verantwortungsintensivste Begleitung der eigentlichen Bauausführung umfassen.
Für Makler und Bauträger sind die Leistungsphasen relevant, um den Projektstand einzuordnen: Ein Objekt "in Genehmigungsplanung" (LPH 4) steht z. B. deutlich früher im Prozess als eines "in Objektüberwachung" (LPH 8), was sich unmittelbar auf Vermarktungsreife, Preisfindung und Risiko für Käufer auswirkt. Auch bei der Beurteilung von Bauträgerverträgen und Fertigstellungsterminen ist die Kenntnis der Leistungsphasen hilfreich, um Leistungsstände von Planern und ausführenden Firmen einzuordnen.
Die konkreten Grundleistungen jeder Phase sowie Beispiele für besondere (zusätzlich zu vergütende) Leistungen sind in Anlage 10 der HOAI aufgeführt, auf die § 34 HOAI verweist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger beauftragt ein Architekturbüro mit der kompletten Objektplanung eines Mehrfamilienhauses. Im Angebot sind die Leistungsphasen 1 bis 8 einzeln mit ihrem jeweiligen Honoraranteil aufgeführt. Als das Bauvorhaben in die Vermarktung geht, befindet es sich in Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) – der Makler kann Interessenten daher mitteilen, dass die Baugenehmigung bereits vorliegt und mit dem Bau in Kürze begonnen wird.
Rechtsgrundlage
- § 34 HOAI – Leistungsbild Gebäude und Innenräume; Grundlage für die Einteilung in neun Leistungsphasen.
- Anlage 10 HOAI – konkretisiert die Grundleistungen und Honoraranteile jeder einzelnen Leistungsphase.