Makleralleinauftrag mit Zusatzvereinbarung
Auch: Alleinauftrag mit Selbstverkaufsklausel · Erweiterter Alleinauftrag
Beim Makleralleinauftrag mit Zusatzvereinbarung wird der übliche Alleinauftrag um eine ergänzende Klausel erweitert, die typischerweise den Eigentümer verpflichtet, selbst gefundene Interessenten an den Makler zu verweisen oder ihm dafür eine Provision zu zahlen. Damit entspricht die Vertragsform in der Praxis meist dem, was auch als "qualifizierter Alleinauftrag" bezeichnet wird.
Ausführliche Erklärung
Der einfache Alleinauftrag lässt dem Eigentümer das Recht, ohne Provisionspflicht selbst einen Käufer zu finden ("Selbstverkaufsvorbehalt"). Viele Makler möchten dieses Schlupfloch schließen, weil ein motivierter Eigentümer sonst während der Alleinauftragslaufzeit parallel eigene Kontakte "am Makler vorbei" verkaufen könnte. Die Zusatzvereinbarung regelt typischerweise eine oder mehrere der folgenden Punkte:
- Verweisungsklausel: Der Eigentümer muss selbst gefundene Interessenten dem Makler benennen, damit dieser die Vermittlung formal übernimmt und provisionspflichtig wird.
- Aufwendungsersatzklausel: Bei Selbstverkauf schuldet der Eigentümer dem Makler zumindest Ersatz der nachweislich entstandenen Kosten (Fotos, Anzeigen, Besichtigungen).
- Pönale/Ausgleichszahlung: Vereinbarung einer pauschalen Entschädigung bei Umgehung des Maklers.
Rechtlich unterliegen solche Zusatzklauseln, sofern sie als vorformulierte AGB verwendet werden, der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff., 307 BGB. Eine vollständige Aushebelung des Selbstverkaufsrechts ohne angemessene Gegenleistung (z. B. Erfolgsgarantie des Maklers) kann als unangemessene Benachteiligung unwirksam sein. Die Rechtsprechung verlangt eine klare, verständliche und individuell nachvollziehbare Formulierung – pauschale "Catch-all"-Klauseln scheitern häufig vor Gericht. Für Makler ist entscheidend, die Zusatzvereinbarung präzise zu formulieren und im Beratungsgespräch transparent zu erläutern, um spätere Streitigkeiten über die Provisionspflicht zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer erteilt einen Alleinauftrag mit Zusatzvereinbarung: Findet er während der sechsmonatigen Laufzeit selbst einen Käufer, ist er verpflichtet, diesen dem Makler zu benennen; der Makler übernimmt dann die weitere Abwicklung gegen die vereinbarte Provision. Verkauft der Eigentümer heimlich am Makler vorbei, kann dieser die entstandenen Auslagen sowie ggf. eine vertraglich vereinbarte Ausgleichszahlung geltend machen.