Minderheitenschutz

Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden regelmäßig mit einfacher oder in bestimmten Fällen mit qualifizierter Mehrheit gefasst und binden auch die überstimmten Eigentümer sowie deren Rechtsnachfolger. Damit diese Mehrheitsmacht nicht zu Willkür oder zur systematischen Benachteiligung Einzelner führt, sieht das WEG verschiedene Schutzmechanismen vor. Zentrales Instrument ist die Beschlussklage nach § 44 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann einen Beschluss gerichtlich für ungültig erklären lassen (Anfechtungsklage), wenn er nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, etwa weil er einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt, gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt oder auf einem Verfahrensfehler beruht. Besonders krasse Verstöße – etwa Beschlüsse, für die der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt, oder solche, die gegen zwingende gesetzliche Vorgaben verstoßen – können darüber hinaus nichtig sein und mit der Nichtigkeitsklage angegriffen werden, für die anders als bei der Anfechtungsklage keine Monatsfrist gilt.

Neben der Beschlusskontrolle wirkt Minderheitenschutz auch materiell-rechtlich: So darf eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG einen widersprechenden Eigentümer nicht unbillig benachteiligen, und Kostenverteilungsregelungen müssen sich an sachlichen Kriterien orientieren. Auch das Recht des einzelnen Eigentümers, bestimmte Maßnahmen (etwa zur Barrierefreiheit oder E-Mobilität) trotz anfänglicher Ablehnung durch die Mehrheit über eine Beschlussersetzungsklage durchzusetzen, ist Ausdruck des Minderheitenschutzes.

Die Mehrheit der Eigentümer beschließt eine Instandsetzungsmaßnahme, deren Kosten entgegen der üblichen Kostenverteilung allein einem einzelnen, zuvor unbeliebten Eigentümer auferlegt werden sollen. Dieser kann den Beschluss innerhalb eines Monats mit der Anfechtungsklage gerichtlich angreifen, da er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.