Modifiziertes Bundesmodell (Saarland/Sachsen)
Auch: Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen · Saarland-Modell · Sachsen-Modell
Das modifizierte Bundesmodell ist die Variante der Grundsteuerreform, die Saarland und Sachsen anwenden: Beide Länder übernehmen die Bewertungsmethodik des bundesweiten "Bundesmodells" (Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren), setzen aber eigene, von den bundesgesetzlichen Regelsätzen abweichende Steuermesszahlen an, um die regionale Steuerbelastung anzupassen.
Ausführliche Erklärung
Im Zuge der Grundsteuerreform (Neubewertung zum Stichtag 1.1.2022, Anwendung ab 1.1.2025) konnten die Bundesländer aufgrund der Öffnungsklausel im Grundgesetz eigene Bewertungsmodelle wählen. Die meisten Länder wenden das wertunabhängige Bundesmodell (Bodenrichtwert, Nettokaltmiete, Alter, Grundstücksfläche) an; einige Länder (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) haben eigenständige Landesmodelle entwickelt.
Saarland und Sachsen nehmen eine Zwischenposition ein: Sie übernehmen die Bewertungsformel des Bundesmodells vollständig (Ermittlung des Grundsteuerwerts nach den §§ 218 ff. BewG), weichen aber bei den Steuermesszahlen – dem Faktor, mit dem der Grundsteuerwert in den Steuermessbetrag umgerechnet wird – von den bundesgesetzlichen Werten ab:
- Saarland: Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke ist gegenüber dem Bundesmodell leicht erhöht (0,34 ‰ statt 0,31 ‰), während für Nichtwohngrundstücke mit 0,64 ‰ eine fast doppelt so hohe Messzahl gilt wie für Wohngrundstücke – deutlich mehr als die 0,34 ‰ des Bundesmodells für Nichtwohngrundstücke. Wohnen wird dadurch relativ zu Gewerbe begünstigt.
- Sachsen: Sachsen setzt eine noch stärkere Spreizung an – die Steuermesszahl für Nichtwohngrundstücke (0,72 ‰) liegt etwa doppelt so hoch wie für Wohngrundstücke (0,36 ‰); beide Werte liegen absolut über den Bundesmodell-Sätzen (0,31 ‰ bzw. 0,34 ‰), die relative Entlastung von Wohnraum gegenüber Gewerbe fällt aber deutlich stärker aus als im Bundesmodell.
Der Grundgedanke: Da das Bundesmodell in der ursprünglichen Fassung tendenziell zu einer relativen Verschiebung der Steuerlast zulasten von Wohnimmobilien geführt hätte, nutzen beide Länder ihre Gesetzgebungskompetenz, um über die Steuermesszahl gegenzusteuern, ohne das komplette Bewertungsverfahren neu zu konzipieren.
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung von Käufern und Investoren in Saarland und Sachsen sollte auf die abweichenden Steuermesszahlen hingewiesen werden – die Grundsteuerbelastung lässt sich nicht einfach mit dem bundesweiten Modell vergleichen. Zudem bestimmt letztlich der von der jeweiligen Gemeinde festgelegte Hebesatz die tatsächliche Steuerhöhe.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor vergleicht ein Mehrfamilienhaus in Sachsen mit einem vergleichbaren Objekt in Berlin (reines Bundesmodell). Die Grundsteuermesszahl für das Wohngebäude fällt in Sachsen mit 0,36 ‰ absolut sogar etwas höher aus als die 0,31 ‰ des Bundesmodells – relativ zu einem vergleichbaren Gewerbeobjekt (Messzahl 0,72 ‰ in Sachsen gegenüber 0,34 ‰ im Bundesmodell) ist Wohnen in Sachsen aber deutlich stärker begünstigt. Die konkrete steuerliche Gesamtbelastung hängt zusätzlich vom kommunalen Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab.
Rechtsgrundlage
- § 15 GrStG – Bundesgesetzliche Grundregelung der Steuermesszahlen im Bundesmodell, von der die Landesgesetze abweichen können.
- Saarländisches Grundsteuergesetz – Legt die abweichenden Steuermesszahlen für Saarland fest.
- Sächsisches Grundsteuergesetz – Legt die abweichenden Steuermesszahlen für Sachsen fest.
- Bewertungsverfahren im Übrigen wie im Bundesmodell nach §§ 218 ff. BewG.