Nachlassimmobilie

Nach § 1922 BGB geht der gesamte Nachlass – und damit auch eine darin enthaltene Immobilie – im Wege der Gesamtrechtsnachfolge automatisch auf die Erben über, ohne dass es eines gesonderten Übertragungsakts bedarf. Solange das Grundbuch noch den Verstorbenen als Eigentümer ausweist, muss vor einem Verkauf entweder eine Grundbuchberichtigung erfolgen oder die Erbfolge gegenüber dem Notar zumindest durch Erbschein oder eröffnetes Testament nachgewiesen werden.

Fällt der Nachlass an mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB), die die Nachlassimmobilie bis zur Auseinandersetzung gemeinschaftlich hält. Einzelne Miterben können dann in der Regel nicht allein über die Immobilie verfügen – ein Verkauf erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben (siehe Erbengemeinschaftsverkauf). Lässt sich innerhalb der Erbengemeinschaft keine Einigung erzielen, kann die Teilungsversteigerung der letzte Ausweg sein, um die Immobilie zu Geld zu machen und den Erlös aufzuteilen.

Für Makler ergeben sich bei Nachlassimmobilien typische Besonderheiten: die Klärung, ob ein Alleinerbe oder eine Erbengemeinschaft vorliegt, die Prüfung, ob Vorerbschaften, Nacherbschaften oder ein Testamentsvollstrecker bestehen, sowie häufig eine emotional sensible Beratungssituation, wenn es sich um das Elternhaus oder eine langjährig in der Familie gehaltene Immobilie handelt. Eine ausführliche Darstellung findet sich unter Erbimmobilie und Nachlass.

Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen das Einfamilienhaus ihrer verstorbenen Mutter und bilden dadurch automatisch eine Erbengemeinschaft an der Nachlassimmobilie. Da sich zwei der drei Erben einig sind, das Haus zu verkaufen, der dritte aber zunächst zögert, moderiert der beauftragte Makler die Abstimmung zwischen den Miterben, bevor der gemeinsame Verkauf erfolgt.