Nachrangdarlehen
Auch: Nachrangfinanzierung · Nachrangiges Darlehen · Mezzanine-Darlehen
Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, dessen Sicherheit (meist eine Grundschuld) im Grundbuch an zweiter oder späterer Rangstelle hinter einem bereits bestehenden, erstrangigen Grundpfandrecht steht. Im Falle einer Zwangsversteigerung wird der nachrangige Gläubiger erst bedient, wenn der Erstrangige vollständig befriedigt ist.
Ausführliche Erklärung
Nachrangdarlehen schließen häufig die Finanzierungslücke zwischen dem, was die Hausbank im ersten Rang finanziert, und dem tatsächlichen Kapitalbedarf – etwa wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist oder der Beleihungsauslauf der Erstfinanzierung ausgeschöpft ist.
Für die Maklerpraxis wichtig:
- Höheres Risiko, höherer Zins: Da der nachrangige Gläubiger im Verwertungsfall zuletzt bedient wird, verlangen Banken oder alternative Kapitalgeber für Nachrangdarlehen deutlich höhere Zinsen als für erstrangig besicherte Kredite.
- Typische Anbieter: Neben klassischen Banken bieten auch Bausparkassen (z. B. über Bausparsofortdarlehen), private Kapitalgeber oder spezialisierte Finanzierungsvermittler Nachrangdarlehen an, insbesondere bei geringem Eigenkapitaleinsatz ("100-%- oder 110-%-Finanzierung").
- Zustimmung des Erstrangigen: Die erstrangige Bank muss der nachrangigen Eintragung zustimmen bzw. wird darüber informiert, da sich das Verwertungsrisiko ihrer eigenen Sicherheit durch die zusätzliche Belastung theoretisch erhöhen kann (praktisch meist unkritisch, solange der Beleihungsauslauf insgesamt vertretbar bleibt).
- Rangrücktritt als Alternative: Statt eines echten zweitrangigen Grundpfandrechts wird manchmal ein Rangrücktritt vereinbart, bei dem ein bestehender Gläubiger seinen Rang zugunsten eines neuen Gläubigers zurückstuft.
- Praxisrelevanz beim Verkauf: Beim Immobilienverkauf müssen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte – auch nachrangige – im Kaufvertrag berücksichtigt und zur lastenfreien Übertragung abgelöst werden. Das kann bei mehreren Gläubigern zu einem komplexeren Ablösemanagement führen.
- Abgrenzung zu Privatdarlehen: Nachrangdarlehen können auch familiär oder privat vergeben werden (z. B. Elterndarlehen), werden dann aber ebenfalls über eine nachrangige Grundschuld dinglich abgesichert, um sie im Insolvenzfall des Kreditnehmers durchsetzbar zu machen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer finanziert eine Eigentumswohnung zu 90 % über eine erstrangige Bankgrundschuld. Die restlichen 10 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten deckt er über ein Nachrangdarlehen einer Bausparkasse ab, das im Grundbuch als zweitrangige Grundschuld eingetragen wird – zu einem höheren Zinssatz als die Erstfinanzierung.
Rechtsgrundlage
- § 1191 BGB – Grundschuld als dingliches Sicherungsrecht, unabhängig vom Rang eintragbar.
- §§ 879 ff. BGB – Regeln zur Rangfolge von Grundbuchrechten und deren Änderung (Rangrücktritt, Rangvorbehalt).
- Keine eigenständige Sonderregelung für "Nachrangdarlehen"; es gelten die allgemeinen Vorschriften des Darlehens- und Sachenrechts.