Nachbeleihung

Für Makler und Finanzierungsberater ist die Nachbeleihung vor allem bei Bestandsimmobilien mit laufender Erstfinanzierung relevant, etwa wenn Eigentümer nach einigen Jahren eine energetische Sanierung, einen Anbau oder eine größere Renovierung finanzieren wollen, ohne die Erstfinanzierung abzulösen.

Wichtige Praxispunkte:

• Rang im Grundbuch: Die neue Belastung wird üblicherweise als zweitrangiges (nachrangiges) Grundpfandrecht eingetragen, da der Erstgläubiger bereits an erster Rangstelle steht. Der nachrangige Gläubiger trägt im Verwertungsfall (Zwangsversteigerung) ein höheres Ausfallrisiko, was sich in einem höheren Zinssatz niederschlägt.
• Beleihungsauslauf: Entscheidend ist, wie viel Beleihungsspielraum nach der Erstfinanzierung noch besteht. Liegt die Immobilie bereits nahe der Beleihungsgrenze der Bank, ist eine Nachbeleihung oft nur bei einer zweiten, teureren Finanzierungsquelle (z. B. Nachrangdarlehen) möglich.
• Zustimmung des Erstgläubigers: In der Praxis verlangt die erstrangige Bank häufig eine Rangrücktrittserklärung oder zumindest Kenntnisnahme, da die Werthaltigkeit ihrer Sicherheit durch die zusätzliche Belastung beeinflusst wird.
• Alternative Wege: Statt einer echten Nachbeleihung wird in der Praxis oft eine Aufstockung des bestehenden Darlehens bei derselben Bank oder eine vollständige Umschuldung mit neuer Grundschuld über den Gesamtbetrag gewählt – beides vermeidet die Komplexität mehrerer Ränge.
• Bewertungsrelevanz: Beim Immobilienverkauf ist die Existenz nachrangiger Belastungen für den Notar und die Bank wichtig, da im Kaufvertrag die lastenfreie Übertragung sichergestellt werden muss (Löschung aller Grundpfandrechte gegen Ablösung).

Ein Eigentümer hat sein Haus vor acht Jahren mit einer erstrangigen Grundschuld über 250.000 Euro finanziert und bereits 80.000 Euro getilgt. Für eine 40.000 Euro teure Badsanierung nimmt er bei seiner Bank eine Nachbeleihung in Form eines zweitrangig eingetragenen Grundpfandrechts auf, statt die Erstfinanzierung aufzulösen.