Notgeschäftsführung

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist der Verwalter im Außenverhältnis berechtigt, „Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonst entstehenden Nachteils erforderlich sind“ – die gesetzliche Grundlage der Notgeschäftsführung durch den Verwalter. Diese Befugnis erlaubt dem Verwalter, in echten Eilfällen zu handeln, ohne vorab die Eigentümerversammlung einzuberufen oder einen Umlaufbeschluss einzuholen.

Wichtige Praxispunkte:

• Enger Ausnahmecharakter: Die Notgeschäftsführung ist keine allgemeine Ermächtigung, sondern greift nur bei echter Dringlichkeit – etwa ein akuter Wasserschaden, ein einsturzgefährdetes Bauteil, eine ablaufende Fristsetzung durch Behörden oder Gerichte, deren Versäumung erhebliche Nachteile für die Gemeinschaft zur Folge hätte.
• Nachträgliche Information und Genehmigung: Der Verwalter muss die Eigentümer über die getroffene Maßnahme zeitnah informieren; die Versammlung kann die Maßnahme nachträglich billigen oder – bei Meinungsverschiedenheiten über die Erforderlichkeit – die Kostenerstattung bzw. Haftungsfrage klären.
• Individuelles Notrecht einzelner Eigentümer: Nach altem Recht (§ 21 Abs. 2 WEG a.F.) durfte auch jeder einzelne Eigentümer bei Gefahr im Verzug ohne Beschluss notwendige Erhaltungsmaßnahmen veranlassen. Mit der WEG-Reform 2020 wurde diese Vorschrift gestrichen, da die Verwalterbefugnisse deutlich gestärkt wurden. In der Literatur wird jedoch überwiegend ein Restnotrecht des einzelnen Eigentümers analog § 744 Abs. 2 BGB (Notverwaltungsrecht bei Gemeinschaften) anerkannt, wenn der Verwalter nicht erreichbar ist oder selbst untätig bleibt und ein Schaden unmittelbar droht.
• Kostenerstattung: Wer im Rahmen echter Notgeschäftsführung tätig wird, hat gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen, sofern die Maßnahme tatsächlich dringlich und angemessen war. Bei überzogenen oder nicht erforderlichen Maßnahmen besteht dieser Anspruch nicht in vollem Umfang.
• Für Makler ist relevant, dass Notgeschäftsführungsmaßnahmen in der Beschlusssammlung und den Protokollen nachvollziehbar dokumentiert sein sollten, um bei einem späteren Verkauf Rechtssicherheit über die entstandenen Kosten zu haben.

Während eines Sturms wird das Dach eines Mehrfamilienhauses beschädigt, sodass akute Gefahr für Wassereintritt in mehrere Wohnungen besteht. Der Verwalter beauftragt noch am selben Tag, ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung, eine Notabdichtung durch einen Dachdecker. Die Kosten werden später über die Jahresabrechnung auf alle Eigentümer umgelegt; die Versammlung billigt die Maßnahme nachträglich.